Quando si valuta se mettere in affitto un immobile di proprietà, una delle prime cose che ci si chiede è quanto si paga di tasse su un affitto. Avere consapevolezza dell’ammontare di questi tributi, infatti, permette di decidere con maggiore cognizione di causa se vale la pena locare il proprio immobile.
Imposta di registro e imposta di bollo
Per quanto riguarda le tasse sull’affitto di una casa da pagare all’avvio della pratica, la registrazione del contratto d’affitto, obbligatoria per locazioni di durata superiore ai 30 giorni, richiede il versamento di due tributi:
- imposta di registro, che per gli immobili a uso abitativo corrisponde in genere al 2% del valore del canone annuo di affitto, moltiplicato per il numero di annualità previste nel contratto. Tale imposta può essere saldata in un’unica soluzione oppure suddivisa in tante rate quanti sono gli anni di durata del contratto. In questo caso, però, la rata verrà ricalcolata ogni 12 mesi sul canone annuo di affitto rivalutato in base agli indici ISTAT, e ciò comporterà un piccolo aumento della spesa;
- imposta di bollo, da versare al momento della registrazione per ciascuna copia del contratto da registrare, al costo di 16 euro ogni quattro facciate (oppure ogni 100 righe).
Tassazione ordinaria per gli affitti
Il reddito che proviene dal canone dell’immobile affittato confluisce nel totale dei redditi percepiti che rappresentano l’imponibile Irpef su cui viene calcolata l’imposta da pagare.
L’Irpef varia a seconda dell’ammontare del reddito complessivo e, di conseguenza, l’aliquota per calcolare le tasse sull’affitto saranno tanto più alte quanto più alto sarà il reddito imponibile.
Il nostro sistema contributivo prevede 5 scaglioni di reddito:
- Reddito fino a 15.000 euro: aliquota del 23%
- Reddito tra 15.001 e 28.000 euro: aliquota del 27%
- Reddito tra 28.001 e 55.000 euro: aliquota del 38%
- Reddito tra 55.001 e 75.000 euro: aliquota del 41%
- Reddito superiore a 75.000 euro: aliquota del 43
Tassazione su affitti a canone libero e affitti a canone concordato
Nel contratto a canone libero – che prevede una durata di 4 anni con possibile rinnovo automatico per altri 4 anni – l’Irpef viene applicata sul 95% del ricavato dell’affitto, e in alcuni casi sono previste agevolazioni (in particolare, del 35% per immobili di interesse storico o artistico e del 25% per immobili locati in centri storici).
Nel caso di un contratto di locazione a canone concordato – i cosiddetti “3+2”, della durata tre anni, prorogabili per altri due – invece, l’IRPEF si applica solo al 70% del canone annuale percepito e si può ottenere una detrazione del 5%. Inoltre, in questa tipologia di contratto l’imposta di registro può essere ridotta del 30%.
Tassazione su affitti con cedolare secca
L’alternativa al regime ordinario nelle tasse su una casa in affitto è la tassazione opzionale con cedolare secca, che comporta l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali regionali e comunali, e delle tasse di registro e bollo.
La cedolare secca prevede una tassazione fissa con aliquota del 21% del canone per contratti di locazione a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato. In questo caso, l’imposta verrà applicata sul 100% del canone di locazione e il proprietario non avrà diritto a deduzioni e detrazioni. Avrà però il vantaggio di un canone fisso e costante nel tempo che garantirà un risparmio fino al 50% rispetto alla tassazione ordinaria.
Per queste ragioni, il regime della cedolare secca risulta molto vantaggioso per chi possiede tanti immobili da affittare o per chi ha un reddito imponibile elevato, nonché nel caso di affitti brevi (inferiori ai 30 giorni).
Va però tenuto presente che l’opzione della cedolare secca può essere scelta solo da persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile, e può essere applicata su immobili di categorie catastali dalla A1 alla A11 eccetto la A10 (uffici e studi privati). Inoltre, la locazione dovrà essere stipulata in via esclusiva per fini abitativi e non commerciali.
Tassazione su affitti transitori
Anche per il contratto d’affitto transitorio – un contratto per uso abitativo valido per motivi temporanei specifici e con durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi – si può scegliere tra regime ordinario oppure cedolare secca.
Anche per quanto riguarda le tasse sull’affitto di una casa locata a studenti universitari è possibile usufruire della cedolare secca, purché il contratto abbia una durata di minimo 6 mesi e massimo 3 anni e sia rinnovabile in modo automatico per uno stesso periodo.
Agevolazioni fiscali per proprietario e inquilino
Grazie all’applicazione della cedolare secca, sia il proprietario che l’inquilino possono beneficiare per legge di diverse agevolazioni fiscali riguardanti le tasse sugli affitti.
Il proprietario può avere:
- una riduzione del 30% del reddito imponibile;
- una riduzione del 75% dell’aliquota per IMU e Tasi, nel caso di contratto a canone concordato.
L’inquilino può invece usufruire di una detrazione fiscale del canone d’affitto di:
- 495,80 € se ha un reddito fino a 15.493,71 €
- 247,90 € se ha un reddito tra 15.493,71 € e 30.987,41 €
Inoltre, se l’inquilino decide di trasferire la propria residenza nella casa che sta affittando può avere un’ulteriore detrazione di 991,60 € per i primi 3 anni di locazione.
Nel caso di immobili affittati a studenti universitari con un contratto tra i 6 mesi e 3 anni, la cedolare secca è particolarmente vantaggiosa poiché il proprietario potrà pagare un’aliquota ridotta al 10%, mentre gli studenti affittuari potranno detrarre dalla dichiarazione Irpef il 19% del canone di affitto pagato entro i 2633 € annuali (con un risparmio massimo di 500 €).
