Vai al contenuto

Guida sulla cedolare secca per affitti brevi (2023)

  • news

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per effetto del quale il reddito di locazione viene tassato con un aliquota fissa. Ne abbiamo parlato nel dettaglio in questo articolo.

È ormai risaputo che anche le persone fisiche che abbiano delle locazioni brevi turistiche possano optare per il regime della cedolare secca al 21%.

Attenzione che per locazione breve turistica si intende quel contratto di locazione di immobile ad uso abitativo per finalità turistiche che abbia una durata complessiva – nell’arco dell’anno solare – non superiore a 30 giorni e che sia stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.

Sono ricondotti entro tale categoria anche i contratti di sublocazione e di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, fermo il vincolo di durata.

Cedolare secca su affitti brevi: si può applicare?

Con la legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), si è però introdotto un numero massimo di appartamenti in locazione breve, pari a 4, oltre il quale non è più possibile beneficiare della cedolare secca.

Superato il limite dei 4 appartamenti, oltre al ritorno alla tassazione IRPEF, l’attività di affitto sarà ritenuta alla stregua  di un’attività imprenditoriale e, pertanto, da svolgersi con partita IVA.

Queste regole valgono indipendentemente dal fatto che la locazione breve turistica sia fatta per il tramite di piattaforme digitali come Airbnb o Booking.com.

Come si opta per la cedolare secca negli affitti brevi?

L’opzione per il regime fiscale della cedolare secca, nel caso delle locazioni brevi, ossia contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni, può essere esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi.

Una differenza sostanziale dalle locazioni di lunga durata, in cui l’opzione per la cedolare secca deve essere già comunicata al momento della registrazione del contratto mediante modello RLI.

La motivazione di tale differenza risiede nel fatto che, trattandosi di contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni, tali contratti non sono soggetti a registrazione e, pertanto, l’opzione potrà essere esercitata direttamente al momento di dichiarare i redditi.

Conviene scegliere la cedolare secca per chi fa affitto breve?

La convenienza della cedolare secca si calcola confrontando due risultati: l’ammontare che si dovrebbe pagare applicando ipoteticamente la cedolare secca e l’ammontare che invece si dovrebbe pagare applicando l’IRPEF ordinaria, ossia l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche.

A seconda del risultato, potrebbe convenire l’uno o l’altro regime fiscale.

Inoltre, va tenuto presente che, nel caso di scelta della cedolare secca, se da una parte il reddito da locazione viene escluso dal reddito complessivo, dall’altra parte non vi possono però essere applicate alcun tipo di deduzioni o detrazioni.

Pertanto, in astratto, ai contribuenti rientranti nella “no tax area potrebbe non convenire la scelta della cedolare secca, mentre per i contribuenti con redditi elevati l’opzione della cedolare secca potrebbe rappresentare un’ottima scelta.

In ogni caso, posto che il più delle volte i contribuenti si trovano in posizioni intermedie rispetto a quelle descritte, sarà necessario valutare approfonditamente e personalmente la posizione fiscale del singolo contribuente.

Autore

Arsenale 1104 è una società di gestione e investimento immobiliare "all-inclusive" che offre servizi per case, ville e appartamenti vacanza a Venezia, Padova, Vicenza e Verona. Possiamo aiutarti e gestire il tuo immobile?