La cedolare secca è la tassazione agevolata sugli affitti di immobili a uso abitativo per i contratti tra persone fisiche, quindi tra privati, che non portano avanti un’attività di impresa o professionale. In generale risulta più conveniente del regime fiscale Irpef perché l’aliquota è più bassa: difatti la cedolare secca prevede due diverse aliquote, del 10 e del 21 per cento, applicate a diverse tipologie di contratti di locazione.
Anche nel 2022 è possibile optare per la cedolare secca, che sostituisce l’IRPEF e l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. A tale scopo, è necessario che il locatore esprima l’opzione in sede di prima registrazione del contratto oppure anche successivamnente, attraverso la compilazione del modello RLI da consegnare o trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate. L’opzione non è valida se non si spedisce preventivamente una raccomandata all’inquilino con la quale si comunica la rinuncia agli aggiornamenti del canone contrattuale per tutta la durata dell’opzione.
Quando si può applicare la cedolare secca?
L’opzione della cedolare secca al 10% o al 21% è ammessa per i contratti di locazione di immobili di categoria catastale A1/A11, mentre la categoria A10 (uffici o studi privati) è esclusa. L’agevolazione è rivolta anche agli affitti di immobili residenziali a cooperative ed enti senza scopo di lucro con specifici limiti nell’utilizzo dell’immobile stesso.
Per poter usufruire della tassazione agevolata al 21%, il locale deve possedere questi requisiti:
- categoria catastale C\1;
- superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.
Quando si applicare l’aliquota del 10%? E quando quella al 21%?
L’aliquota al 21% si applica per i contratti di locazione a canone libero.
L’aliquota al 10% si applica per i contratti di locazione a canone concordato 3+2 stipulati nei Comuni che presentano le seguenti problematiche:
- carenza di soluzioni abitative: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia;
- alta densità abitativa, e sono individuati dal Cipe;
- colpiti da calamità naturali.
Inoltre, la cedolare secca al 10% si applica:
- ai contratti di affitto a studenti fuori sede;
- ai contratti transitori, cioè i contratti di locazione per un periodo non inferiore a un mese e per un massimo di 18 mesi.
Quando conviene la cedolare secca rispetto alla tassazione IRPEF?
Risposta: in linea di massima la cedolare secca conviene quasi sempre.
Tuttavia, la convenienza deve essere fatta caso per caso, alla luce della dichiarazione dei redditi del contribuente/locatore. Immaginiamo, infatti, che il contribuente/locatore abbia diritto per alcuni anni ad una serie di rilevanti detrazioni IRPEF: ad esempio per effetto del cosiddetto ecobonus. In questo caso il reddito da locazione con cedolare secca abbatterebbe il reddito complessivo su cui tali detrazioni IRPEF possono essere fruite, determinando il rischio della perdita dell’eccedenza rispetto all’imposta dovuta.
Allo stesso modo, appare evidente che la convenienza fiscale della cedolare secca cresca con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione IRPEF: si tratta di un effetto quantitativo prodotto dalla progressività dell’imposizione fiscale IRPEF.
Pertanto è bene rivolgersi al proprio consulente, per una corretta pianificazione fiscale.
