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Affitto con riscatto: come funziona l’alternativa al mutuo

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L’affitto con riscatto, in inglese rent to buy, è una modo per acquistare casa pagando all’inizio dell’operazione un importo dell’affitto più alto, per poi provvedere al riscatto finale versando la cifra rimanente.

Si tratta di una modalità che permette dunque all’inquilino di acquistare una proprietà immobiliare senza dover ricorrere alla formula del mutuo, liberandosi dunque da vincoli e problemi legati alla richiesta di un prestito alla banca, che potrebbe anche non venire concesso.

Affitto con riscatto: normativa

In Italia questo contratto è stato introdotto con il Decreto Sblocca Italia del 12 settembre 2014, con l’intento di regolamentarlo e di chiarirne l’efficacia e gli effetti nel mercato immobiliare italiano.

La formula contrattuale prevede che il contratto di affitto preceda quello di vendita. In questa maniera la cessione dell’immobile avviene dilazionata nel tempo.

Il prezzo finale viene già indicato sul contratto al momento della stipula e non può essere modificato.

Affitto con riscatto e calcolo della rata

Trattandosi di una modalità che permette all’inquilino di accordarsi per acquistare l’immobile ad una scadenza temporale determinata, la rata d’affitto viene fissata in circa il 50% in più rispetto ad una normale locazione.

Affitto con riscatto e regime fiscale

Il regime fiscale di questa particolare tipologia contrattuale è la medesima di quella di un normale contratto di locazione. Dunque si applica la normale tassazione in vigore per gli affitti di immobili.

In caso di operazione fra due privati, il canone è esente IVA come per le normali locazioni.

Se invece il locatore è un’impresa di costruzioni oppure di ripristino, occorre considerare le aliquote a seconda della tipologia di contraente. Analogo ragionamento sussiste anche nel caso in cui l’immobile sia ad uso strumentale, pertanto si può riassumere in:

  • IVA 4% se il locatario dichiara di poter beneficiare dei requisiti  per la prima casa; inoltre l’immobile non deve essere classificato nelle categorie del catasto A/1, A/8 e A/9
  • IVA 10% per immobili aventi identica classificazione al catasto di quelli che possono usufruire dell’agevolazione prima casa
  • IVA 22% in caso di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali

L’imposta di registro del contratto di affitto è determinata dal regime IVA che viene applicato, ovvero:

  • Acconti prezzo soggetti a IVA misura fissa di €200
  • Acconti prezzo per gli immobili abitativi esenti IVA pari al 2%
  • Acconti prezzo soggetti a IVA per esplicita opzione del venditore misura fissa di €67 in caso di contratto stipulato con scrittura privata, €200 se il contratto è stipulato con scrittura privata autenticata oppure in forma pubblica.

Per gli immobili strumentali l’imposta di registro è sempre pari all’1%.

Conviene il mutuo o l’affitto con riscatto?

Quando il contratto di affitto con riscatto è più conveniente rispetto al mutuo? Vediamolo insieme:

  • il contratto di affitto con riscatto è una valida alternativa al mutuo e, in un certo senso, più conveniente poiché permette di anticipare poco alla volta il costo relativo all’acquisto dell’immobile;
  • al termine del contratto di affitto con riscatto il conduttore può decidere di non acquistare la proprietà;
  • non essendo proprietari fino al momento del riscatto, gli inquilini non dovranno farsi carico delle relative tasse né dei lavori di manutenzione che restano a carico del proprietario.

Nonostante i vantaggi risultano essere piuttosto evidenti, è bene conoscere anche gli svantaggi dell’affitto con riscatto per le parti del contratto qualificabili come conduttori.

In particolare, il conduttore è obbligato a versare una quota mensile più alta rispetto al canone originale e dunque maggiormente onerosa e, inoltre, non ha il diritto di modificare l’immobile prima di diventarne proprietario. Un altro svantaggio è individuabile nella perdita dei soldi spesi durante l’affitto qualora si decida di non acquistare più la proprietà al termine del contratto. 

Autore

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