Trasferirsi all’estero non significa interrompere ogni rapporto fiscale con l’Italia. Chi possiede un immobile nel nostro Paese e lo concede in locazione continua infatti a generare un reddito che, secondo la normativa tributaria italiana, resta imponibile in Italia.
Si tratta di una situazione sempre più diffusa che riguarda lavoratori trasferiti all’estero, pensionati residenti fuori dai confini nazionali, cittadini iscritti all’AIRE e investitori che mantengono proprietà immobiliari in Italia. Per tutti loro è fondamentale conoscere gli obblighi dichiarativi e fiscali previsti dalla legge.
L’iscrizione all’AIRE non elimina la tassazione in Italia
L’iscrizione all’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero (AIRE) certifica il trasferimento della residenza all’estero e produce importanti effetti amministrativi e fiscali. Tuttavia, non rende automaticamente irrilevanti i redditi generati in Italia.
L’articolo 23 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi stabilisce infatti che i soggetti non residenti sono tenuti a versare le imposte sui redditi prodotti nel territorio dello Stato. Tra questi rientrano espressamente i redditi derivanti da immobili situati in Italia.
Di conseguenza, chi vive all’estero ma percepisce canoni di locazione da un appartamento o da un altro immobile ubicato in Italia continua a essere soggetto alla tassazione italiana.
Questo principio trova conferma anche nelle convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni, generalmente basate sul Modello OCSE, secondo cui i redditi immobiliari possono essere tassati nello Stato in cui è situato il bene.
Immobile non locato e immobile affittato: le differenze
Dal punto di vista fiscale è importante distinguere tra due situazioni differenti.
Nel caso di un immobile semplicemente posseduto e non locato, il proprietario residente all’estero è generalmente tenuto al pagamento dell’IMU. In questo caso l’imposta municipale sostituisce l’IRPEF sul reddito fondiario e, salvo particolari eccezioni, non sorge un obbligo dichiarativo in Italia.
Diverso è il caso dell’immobile locato. Quando l’abitazione produce un reddito attraverso il pagamento di un canone, nasce un reddito imponibile che deve essere dichiarato al Fisco italiano. L’iscrizione all’AIRE non modifica questa regola e non esonera dalla presentazione della dichiarazione dei redditi.
Quale dichiarazione deve presentare chi vive all’estero?
I contribuenti non residenti che percepiscono redditi da locazione in Italia devono generalmente presentare il Modello Redditi Persone Fisiche.
Nel modello vanno indicati i dati catastali dell’immobile e i relativi redditi percepiti durante l’anno fiscale.
La dichiarazione nel Paese di residenza non sostituisce quella italiana. Si tratta infatti di due obblighi distinti: uno nei confronti dell’Italia, dove il reddito viene prodotto, e uno verso lo Stato estero in cui il contribuente risiede fiscalmente.
Per evitare una doppia tassazione intervengono le convenzioni internazionali, che normalmente consentono di ottenere un credito d’imposta nel Paese di residenza per le imposte già versate in Italia.
Cedolare secca anche per i non residenti
Anche i proprietari residenti all’estero possono, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, optare per il regime della cedolare secca.
Questo sistema sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali e l’imposta di registro sul contratto di locazione, offrendo spesso una soluzione fiscalmente più semplice e conveniente.
La scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca deve tuttavia essere valutata caso per caso, tenendo conto sia della normativa italiana sia del regime fiscale applicabile nel Paese di residenza.
Affitti brevi e piattaforme online
Molti proprietari residenti all’estero utilizzano piattaforme digitali per affittare immobili in Italia attraverso locazioni brevi.
Anche in questo caso i redditi percepiti restano imponibili in Italia. Le recenti modifiche normative hanno inoltre introdotto regole più stringenti per distinguere l’attività occasionale da quella imprenditoriale.
Al superamento di determinate soglie, infatti, l’attività può essere considerata imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e applicazione delle relative regole fiscali.
La Corte UE: no a discriminazioni tra residenti e non residenti
Un importante chiarimento è arrivato dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea con la sentenza del 12 dicembre 2024 (causa C-632/22).
La Corte ha ribadito che i regimi fiscali nazionali non possono introdurre discriminazioni ingiustificate tra contribuenti residenti e non residenti, sottolineando che l’accesso a regimi agevolati come la cedolare secca non può essere negato esclusivamente in base alla residenza fiscale.
Si tratta di un principio che rafforza la tutela dei cittadini europei che decidono di vivere in uno Stato diverso da quello di origine.
Attenzione ai controlli sulla residenza fiscale
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda il rapporto tra iscrizione all’AIRE e residenza fiscale effettiva.
La giurisprudenza italiana ha chiarito più volte che l’iscrizione all’AIRE non è sufficiente, da sola, a dimostrare il trasferimento della residenza fiscale all’estero.
L’Agenzia delle Entrate e la magistratura valutano infatti elementi concreti, come il luogo in cui si concentrano gli interessi economici, familiari e personali del contribuente.
Per questo motivo, chi mantiene immobili, attività economiche o legami familiari significativi in Italia può essere oggetto di verifiche finalizzate ad accertare l’effettiva residenza fiscale.
In presenza di un accertamento, il rischio è che il contribuente venga considerato fiscalmente residente in Italia, con conseguenze rilevanti sul piano tributario e sanzionatorio.
