Se si possiede una casa vuota e si decide di affittarla o si è ricevuta una casa in eredità e si decide di affittarla, oppure ancora se si decide di fare un investimento immobiliare, per poi affittare la casa, e ottenere una rendita, indubbiamente il primo passo da compiere per stare tranquilli ed evitare problemi è quello di scegliere inquilini affidabili che abbiano garanzie e siano, come si suol dire, “brave persone” in grado di pagare il canone di locazione mensile dovuto. Meglio, dunque, scegliere persone referenziate per evitare di avere problemi con i pagamenti in futuro.
Come proprietari di immobili, bisogna poi assicurarsi che la casa sia a norma, sia per quanto riguarda gli aspetti edilizi, che per quanto riguarda i diversi impianti, oltre a scegliere un sistema di pagamento del canone di locazione tracciabile. Dopo di chè bisogna osservare una serie di adempimenti fiscali. Quali sono le regole per affittare una casa?
Passaggi da seguire quando si decide di affittare una casa
Si può decidere di affittare una casa o comprare una casa per affittarla in piena autonomia, oppure rivolgendosi ad un’agenzia immobiliare e in tal caso bisogna pagare alla stessa agenzia un costo solitamente del 10% del canone annuale più IVA.
Una volta scelto l’inquilino, il contratto di affitto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate direttamente dal proprietario di casa entro 30 giorni dalla firma e deve essere registrato se supera i 30 giorni di affitto, mentre per affitti brevi non serve la registrazione all’Agenzia delle Entrate.
Per la registrazione del contratto di affitto bisogna pagare un’imposta di registro, che per gli immobili in affitto per uso abitativo è del 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità del contratto; e un’imposta di bollo che è di 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto da registrare e, comunque, ogni 100 righe.
Se il proprietario non registra il contratto di affitto, è considerato inesistente.
Entro 60 giorni dalla registrazione il proprietario di casa deve comunicare all’inquilino e all’amministratore di condominio, l’avvenuta registrazione e la comunicazione si può inoltrare tramite raccomandata A/R o tramite Pec.
Affittare casa: tasse e spese da pagare
Quando si affitta una casa, proprietari e inquilini devono pagare alcune tasse e alcune spese: al proprietario spetta il pagamento esclusivo dell’Imu, visto che si tratta di una imposta sul possesso degli immobili, e pesano sul proprietario anche le spese condominiali straordinarie, relative per esempio a lavori di rifacimento della facciata del palazzo o di ristrutturazione di qualche impianto.
Sono, invece, a carico dell’inquilino Tasi e Tari sui rifiuti, oltre che le spese condominiali e di manutenzione ordinaria.
Affittare casa con cedolare secca
Chi decide di dare un casa in affitto può anche optare per il regime fiscale della cedolare secca al posto della tassazione ordinaria. La cedolare secca è un regime decisamente conveniente che comprende in un’unica imposta, l’Irpef, addizionale comunale e regionale, imposta di registro e bollo e si calcola sul totale dei canoni di locazione.
Scegliendo, però, la cedolare secca il proprietario stabilisce un prezzo di canone di locazione che non può essere modificato nel tempo per adeguamento ai valori Istat ma deve rimanere sempre lo tesso.
Sono due le aliquote previste dalla cedolare secca:
- una al 21% per i contratti a canone libero (4+4);
- una al 10% per i contratti a canone concordato (3+2, con condizioni contrattuali predefinite a livello locale).
La convenienza della cedolare secca rispetto alla tassazione ordinarie non risiede solo nel fatto che si paga un’unica imposta che comprende tutte le altre ma anche nel fatto che il reddito derivante dall’affitto non rientra nel reddito complessivo per Irpef e addizionali.
Quali sono i documenti necessari per affittare casa
Per la sottoscrizione di un contratto di affitto servono i seguenti documenti:
- documento di identità in corso di validità del locatore;
- codice fiscale del locatore;
- piantina dell’immobile;
- copia dell’atto di acquisto o visura catastale e attestato ACE (prestazione energetica);
- documento di identità in corso di validità dell’inquilino;
- codice fiscale dell’inquilino ed eventuali conviventi;
- ultime due buste paga o ultimo CUD nel caso di lavoratore dipendente;
- ultimo modello Unico e visura camerale nel caso di lavoratore autonomo.
Per la registrazione del contratto di affitto, il proprietario di casa deve presentare all’Agenzia delle Entrate:
- due copie del contratto di affitto con firme originali;
- modello 69 compilato per la registrazione;
- ricevuta di pagamento dell’imposta di registro;
- marche da bollo di 16 euro, una ogni due pagine.
