Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato ufficialmente l’Affordable housing Act, un regolamento che per la prima volta introduce un quadro comune europeo per le locazioni turistiche di tipo breve.
L’obiettivo dichiarato non è vietare gli affitti brevi, né pensare a limiti uniformi validi per tutte le città europee, ma dare ai comuni e alle regioni uno strumento solido e condiviso per intervenire in quelle aree che possono definirsi sotto stress abitativo, ovvero dove la mancanza di case a prezzi accessibili, anche in affitto, diventa un problema per i cittadini.
Questo non significa voler limitare il turismo in Italia, che vive una stagione sempre più verde, ma dare una norma per intervenire quando e se ve ne sarà bisogno. Il bisogno della norma è noto e sorge dal fatto che tutti i tentativi fatti per limitare gli affitti brevi si sono scontrati sistematicamente con i ricorsi legati alla direttiva Servizi UE, che tutela la libera prestazione di servizi, anche turistici, nel mercato unico.
E questo anche se oltre il 50% degli abitanti delle città europee considera l’accesso alla casa un problema immediato nel proprio luogo di residenza, un fattore che incide anche sulla mobilità di lavoratori e studenti.
I criteri della norma
Il cuore tecnico di questa norma è il modo in cui si può stabilire quando un territorio è in emergenza abitativa; qui il parametro principale sarà il rapporto prezzo-reddito. A questo parametro si aggiungono due corollari:
- Il rapporto prezzo-reddito deve essere aumentato negli ultimi 10 anni;
- Deve risultare improbabile che senza interventi la tendenza vada a invertirsi entro i tre anni successivi.
Se il rapporto prezzo-reddito supera una determinata soglia, il dato è da solo sufficiente a giustificare l’introduzione di vincoli specifici. Come si calcola il rapporto prezzo-reddito? La formula è: il prezzo medio di transazione di un’abitazione nell’area, diviso per il reddito disponibile medio della popolazione locale.
Se questo rapporto è pari o superiore a 8, l’area può essere considerata a rischio e per gli interventi è necessario che siano presenti i due corollari di cui si è parlato sopra; se il rapporto è pari o superiore a 10, il dato è sufficiente da solo.
Quali limitazioni potranno essere introdotte
Una volta classificata ufficialmente un’area come sotto stress abitativo, il regolamento lascia alle autorità locali discrezionalità sulle misure da adottare, così da poterle adattare da territorio a territorio.
Alcune delle limitazioni proposte sono:
- L’impossibilità di avviare nuove attività di locazione breve;
- Un tetto massimo alle locazioni brevi, anche calcolato sul singolo edificio;
- Un limite al numero di notti vendibili ogni anno;
- Restrizioni all’acquisto o all’uso di immobili non destinati a residenza principale.
Quest’ultima misura, che tocca direttamente il diritto di acquistare e utilizzare un immobile, è tra le più discusse a livello politico. Anche se l’abitazione principale di qualsiasi individuo resta fuori da questa norma.
Per attivare le misure c’è bisogno che esse rispettino tre criteri, ovvero l’essere mirate, necessarie e proporzionate. Rimane compito delle autorità dimostrare che il fenomeno delle locazioni brevi o delle abitazioni sfitte sia un problema che pesa sul mercato immobiliare locale.
Affordable housing Act: tiriamo le somme
Questa nuova norma non serve ad abbattere il mercato degli affitti brevi, ma a trasformarlo in qualcosa che dia vigore alle città, porti turismo, denaro e benessere senza creare stress abitativo per i cittadini.
I possibili cambiamenti servono a ridisegnare le norme e i confini regolamentari, per i piccoli host e per chi sceglie gestioni professionali, la possibilità di impresa resta valida. Serve solo capire come agire, quando farlo e come muoversi all’interno del perimetro regolatorio.
