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Affitti brevi: cedolare secca al 26% e introduzione del codice “CIN”

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Il disegno di legge di Bilancio ha introdotto un importante cambiamento nella disciplina fiscale delle locazioni brevi in Italia. In particolare, la cedolare secca al 26% si applicherà a tutti gli appartamenti in affitto breve, ma solo quando ce ne siano almeno due in affitto. Pertanto, chi affitta un solo immobile non subirà alcun aumento fiscale. Tuttavia, chi decide di affittare più di un immobile per scopi brevi dovrà fare i conti con un incremento dell’aliquota del 5%, che sarà applicato a tutti gli appartamenti locati, non solo a partire dal secondo.

Inizialmente, si era annunciato che queste nuove restrizioni riguardassero solo le terze case, ma una lettura attenta del disegno di legge rivela che non sarà esattamente così. La nuova norma si collega al decreto legge 50/2017, il quale stabilisce che per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve è prevista un’aliquota del 21% in caso di scelta dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. Tuttavia, questa aliquota sarà aumentata al 26% nel caso in cui si affittino più di un appartamento per scopi brevi durante lo stesso periodo d’imposta.

In pratica, ciò significa che solo le locazioni brevi relative a un unico immobile resteranno soggette all’aliquota del 21%. Nel caso in cui vengano affittati più immobili per scopi brevi durante l’anno, tutti saranno tassati all’aliquota più elevata, aumentando il carico fiscale complessivo. Tuttavia, se si guardano i dati forniti nelle relazioni al disegno di legge, si nota che l’impatto di questa restrizione sarà limitato, con una stima di poco più di 17 milioni di euro per il 2025 e 8,8 milioni a partire dal 2026.

Tuttavia, dato che il provvedimento non è ancora stato approvato dal Parlamento, vi è ancora la possibilità la percentuale del 26% di cedolare secca venga applicata sei affittino dai due appartamenti in su.

Le misure previste nella manovra non chiuderanno completamente il cerchio delle misure legate alla cedolare secca. Infatti, sarà introdotto il “Cin,” il codice identificativo nazionale, che mira a contrastare l’evasione fiscale nel settore delle locazioni brevi. Questo codice sarà implementato attraverso la conversione del decreto legge Anticipi, collegato alla legge di Bilancio.

È importante notare che il “Cin” non è uno strumento del tutto nuovo, poiché esistono già codici identificativi regionali. Tuttavia, l’obiettivo è creare regole uniformi a livello nazionale per migliorare il monitoraggio fiscale. Oltre ai codici, sarà necessaria l’istituzione di un’unica banca dati per avere una visione dettagliata dell’offerta nel settore delle locazioni brevi e monitorare l’uso degli immobili. Questa piattaforma, già disciplinata dalla legge 58/2019, era stata proposta dal governo precedente ma non era mai stata implementata.

Per comprendere come il “Cin” potrebbe essere strutturato, è sufficiente guardare al disegno di legge sugli affitti brevi elaborato dall’attuale governo, il quale contiene le disposizioni relative a questo nuovo codice. Il codice sarà assegnato dal ministero del Turismo tramite una procedura automatizzata e sarà collegato a ciascuna unità immobiliare destinata a scopi turistici.

Le unità con un codice identificativo saranno inserite nella banca dati (basata sul modello del 2019), e il funzionamento di questa nuova piattaforma sarà regolamentato da un decreto successivo. La banca dati sarà pubblica e facilmente accessibile, e chi affitta il proprio immobile sarà tenuto a esporre il “Cin” all’ingresso dell’unità immobiliare e all’ingresso dell’edificio, nonché a indicarlo in ogni annuncio pubblicitario. Sarà vietato pubblicare annunci online privi del “Cin,” e le violazioni di tali obblighi potranno comportare sanzioni pecuniarie comprese tra 500 e 5.000 euro.

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