Non sempre si ha tempo di occuparsi di quello che ruota attorno ad un appartamento turistico. Ci sono casi in cui per via della distanza o della mancanza di tempo, bisogna affidarsi a qualcun altro. Ebbene, quanto costa questo servizio? Qual è la percentuale gestione casa vacanze che un professionista può richiedere per occuparsi del tuo appartamento?
In Arsenale 1104 ci sentiamo spesso rivolgere la domanda “qual è la vostra percentuale”?
Gestione casa vacanze conto terzi: quanto costa?
La commissione di gestione può variare anche di molto. Indicativamente, per una gestione completa che includa promozione online, espletamento delle pratiche burocratiche per ogni soggioro, o quelle trimestrali, e annuali, assistenza all’ospite, check-in, gestione delle pulizie, ecc, si va dal 25% al 35% sul ricavato. Si tratta di una aliquota che, per chi offre un servizio professionale e di qualità o mantenere un profilo di trasparenza e correttezza verso il proprietario di casa, non è possibile scendere.
Sempre più, nella promozione di mille-milla corsi da esperti del settore (dopo un solo anno), viene raccontato che, per la semplice promozione, ovvero delegare la pubblicità dell’alloggio ad un professionista, la provvigione per questo genere di attività si aggira solitamente tra il 30% e il 40% del ricavato.
L’aliquota è un numero che nasconde poi dietro una gamma di servizi che potrebbero essere oggettivamente molto diversi.
Primo aspetto: l’IVA
Un property manager affidabile, che al primo intoppo non chiuda l’attività, dovrebbe, necessariamente, avere la forma giuridica di società. E una società, quando svolge i propri servizi, dovrà emettere fattura con l’IVA al 22%, quindi in base alle diverse aliquote proposte, il netto guadagno è ridotto sensibilmente nella misura di:
- 30% => 24,59% IVA esclusa
- 25% => 20,49% IVA esclusa
- 20% => 16,39% IVA esclusa
- 15% => 12,30% iva esclusa
Certo, chi opera come regime forfettario, non applica l’IVA, ma qui ritorniamo al punto dell’affidabilità. Si tratta, pur sempre, di un soggetto economicamente, finanziarimente e patrimonialmente più debole rispetto ad una società di persone, o a una srl.
Secondo aspetto: le spese reali
Utilizzare personale in regola per le pulizie cosi come rivolgersi ad agenzie specializzate, porta il costo orario di intervento non inferiore a 12 euro più IVA, diventando di fatto 15 euro (per il personale diretto) o 18-22 euro IVA inclusa appoggiandosi ad agenzie di pulizie esterne. Che devono essere affidabili, non società specializzate nella pulizia di uffici che si reinventano.
A questo costo bisogna aggiungere poi tutta la bianchera da letto, da bagno e per la casa che solitamente hanno un costo di circa 6 euro a persona per una dotazione di coprimaterasso, lenzuola sotto e sopra, federe, 3 asciugamani per ospite, copripiumino, canovacci cucina e tappetino bagno. Bisogna poi aggiungere circa 2 euro ad ospite per carta igienica, sapone e welcome kit, portando di fatto un costo di gestione pari a circa 8 euro ad ospite.
Ipotizziamo 2 ore di intervento pulizia e 4 posti letto, avremo un costo di gestione di:
- 30 euro + IVA per le pulizie
- 32 euro + IVA per gli ospiti
Per un totale di 62 euro + IVA ovvero 75 euro IVA inclusa.
Già, perché spesso ci si dimentica che le società di pulizie, devono aggiungere l’IVA se fatturano ad un soggetto privato.
Ipotizziamo che la società di gestione che sta gestendo il tuo appartamento, chieda agli ospiti 50 euro per le pulizie: per ogni singola prenotazione, dovrà quindi coprire già 25 euro di squilibrio tra quota incassata e costi sostenuti.
Ora che la casa è pulita, dovremo occuparci di accogliere gli ospiti: ipotizziamo un minimo sindacale di 20 euro.
Iniziamo a far girare i numeri
Prendiamo ora una prenotazione di 600 euro di incasso lordo, ovvero 120 euro x 5 notti, e di fare 6 prenotazioni, ovvero il 100% di occupazione, per un totale di 3.600 euro di incasso lordo. Per ottenere simili risultati, un appartamento, specie se in bassa stagione, deve essere un appartamento in una determinata location, con certe caratteristiche di arredamento e di design. Non tutti gli appartamenti hanno queste caratteristiche.
All’interno di questi 600 euro, c’è la quota pagata direttamente ad Airbnb (aliquota che varia dal 10 al 15% + IVA). Ecco quindi che il ricavo netto reale è già molto più basso del prezzo che si vede nei diversi portali.
Ritornando al nostro esempio, avremo:
Locazione: 600 euro
Pulizie: 50 euro
Sulla locazione, ipotizziamo di calcolare l’aliquota del property manager unitamente all’incasso delle pulizie e avremo un ricavo per prenotazione cosi composto:
- 30% => 180 euro + 50 euro = 230 euro IVA inclusa ovvero 188,52 euro netti
- 20% => 120 euro + 50 euro = 170 euro IVA inclusa ovvero 139,34 euro netti
- 15% => 90 euro + 50 euro = 140 euro IVA inclusa ovvero 114,75 euro netti
Da questo guadagno, togliamo il costo di prenotazione per la sola gestione operativa, precedentemente calcolato pari a 78 euro (al netto di IVA) e avremo il seguente conteggio:
- 30% => 188,52 euro netti – 82 euro = 106,52 euro di margine operativo
- 20% => 139,34 euro netti – 82 euro = 57,34 euro di margine operativo
- 15% => 114,75 euro netti – 82 euro = 32,75 euro di margine operativo
Per ottenere una prenotazione e gestirla, dovremo considerare:
- gestione incasso e relative operazioni di contabilità;
- gestione e assistenza ospite prima / durante / e dopo il soggiorno;
- gestione portali, annunci e prenotazioni;
- burocrazia (questura, istat, city tax, archiviazione dati, gestione contratti e ricevutee.
Ipotizziamo un costo base di 10 euro a prenotazione per gestire queste incombenze, e offrire un servizio di livello.
Se ci fossero problemi o dei controlli da fare all’appartamento, sarebbe necessario far uscire un operatore, il cui costo calcoliamo in appena 30 euro/mese di gestione (1 uscita) ovvero 5 euro a prenotazione.
Di nuovo, ricapitolando:
- 30% => 188,52 netti – 82 costi operativi – 15 di gestione = 91,52 euro
- 20% => 139,34 netti – 82 costi operativi – 15 di gestione = 42,34 euro
- 15% => 114,75 netti – 82 costi operativi – 15 di gestione = 17,75 euro
Ora in base a questi guadagni, una società dovrà poi pagare gli stipendi, l’affitto, le bollette, i costi amministrativi e contabili, le consulenze dei collaboratori esterni, come il commercialista, l’avvocato, il consulente del lavoro, ecc… e ovviamente deve avere un guadagno finale.
Applicando una gestione al 30%, il computo è già ridotto ai minimi termini: 91,52 euro a prenotazione partendo da una prenotazione di 600 euro.
Siamo sicuri che con una percentuale di gestione bassa, un proprietario guadagni di più? O guadagna di più fino a che la società, o il professionista non chiude?
