Tra commissioni OTA, fiscalità e costi di acquisizione, il vero guadagno negli affitti brevi dipende sempre più dal canale di prenotazione. Nel mercato turistico del Veneto, da Venezia a Verona, passando per Vicenza, Padova e il Lago di Garda, capire quanto pesa ogni prenotazione sui margini è diventato fondamentale per chi vuole mettere a reddito un immobile in modo sostenibile.
Il vero problema non è quanto incassi, ma quanto ti resta
Molti proprietari si concentrano sul prezzo a notte, ma la domanda più importante è un’altra: da quale canale arriverà la prenotazione e quanto costerà ottenerla?
Nel 2026 il mercato degli affitti brevi è sempre più competitivo e dominato dalle OTA, le grandi piattaforme online come Booking.com e Airbnb. La visibilità che garantiscono è enorme, ma ha un prezzo che spesso viene sottovalutato.
Tra commissioni, IVA, programmi promozionali e tassazione, il margine reale può ridursi molto più del previsto.
Booking.com: il 15% che diventa quasi il 19%
Nel mercato veneto degli affitti brevi, Booking.com resta uno dei canali più utilizzati, soprattutto nelle città turistiche e d’arte come Venezia, Verona e Padova.
La commissione standard oscilla generalmente tra il 15% e il 18%, a seconda della posizione dell’immobile, della competitività della struttura e dei programmi di visibilità attivati.
Il problema è che il costo reale è spesso superiore a quello percepito. Per chi opera senza partita IVA, infatti, alla commissione va aggiunta l’IVA del 22%, facendo salire l’incidenza effettiva vicino al 18-19%.
Tradotto in pratica: su una prenotazione da 600 euro, il costo della piattaforma può superare i 100 euro prima ancora di considerare tasse, pulizie e gestione operativa.
Airbnb cambia modello: commissioni più alte per gli host professionali
Negli ultimi due anni Airbnb ha modificato profondamente il proprio sistema commissionale.
Per chi utilizza software gestionali, PMS o channel manager — ormai standard nella gestione professionale — è stato introdotto il modello “host-only fee”, con una commissione unica del 15,5% interamente a carico del proprietario.
Anche in questo caso, con IVA inclusa, il costo reale può avvicinarsi al 19%.
Chi gestisce autonomamente l’annuncio senza channel manager può ancora utilizzare il vecchio modello “split-fee”, con circa il 3% a carico dell’host e la restante parte pagata dall’ospite. Tuttavia, questa soluzione è sempre meno diffusa nelle gestioni professionali e multi-canale.
Veneto: turismo forte, ma margini sempre più compressi
Il Veneto continua a essere una delle regioni turistiche più forti d’Italia.
Secondo i dati regionali più recenti, il turismo internazionale traina in particolare città come Venezia e Verona, ma crescono anche le performance delle località lacustri, termali e delle città d’arte minori.
La domanda c’è, ma la crescita dell’offerta e l’aumento dei costi operativi stanno comprimendo i margini.
Nel 2026 non basta più pubblicare un annuncio online per ottenere risultati: servono pricing dinamico, distribuzione multicanale, qualità delle recensioni e gestione professionale della visibilità.
Prenotazione diretta: meno commissioni, ma non a costo zero
Molti proprietari vedono nella prenotazione diretta la soluzione ideale. In realtà, anche il canale diretto ha costi importanti.
Sito web, SEO, campagne Google, advertising social, booking engine, CRM e gestione clienti rappresentano investimenti concreti.
La differenza è che questi costi possono generare valore nel tempo. Una prenotazione diretta permette infatti di:
- fidelizzare il cliente;
- raccogliere dati utili;
- creare un database proprietario;
- ridurre progressivamente la dipendenza dalle OTA.
Con l’abolizione della parity rate in Italia, oggi è inoltre possibile offrire prezzi più bassi sul proprio sito rispetto alle piattaforme online.
L’effetto “Billboard”: le OTA aiutano anche il diretto
Nel settore hospitality è ormai noto il cosiddetto “Billboard Effect”: molti ospiti scoprono una struttura su Booking o Airbnb, poi cercano il nome su Google e prenotano direttamente sul sito ufficiale.
Per questo motivo, le OTA non vanno considerate solo come un costo, ma come strumenti di acquisizione clienti.
Il vero margine si genera quando l’ospite torna una seconda volta prenotando direttamente.
Quanto incidono davvero tasse e commissioni?
Nel calcolo dei margini bisogna considerare anche la fiscalità.
Dal 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi è pari:
- al 21% per il primo immobile;
- al 26% dal secondo immobile in poi.
Il punto critico è che la tassazione si applica sul lordo incassato e non sul netto dopo le commissioni delle piattaforme.
Questo significa che il proprietario paga imposte anche sulla quota trattenuta da Booking o Airbnb.
Tra OTA, fiscalità, pulizie, lavanderia, utenze e manutenzione, il margine reale può ridursi drasticamente rispetto all’incasso iniziale.
La strategia più efficace: diversificare i canali
Nel mercato veneto degli affitti brevi, la strategia più efficace non è scegliere tra Booking, Airbnb o diretto, ma costruire un equilibrio tra i canali.
Le OTA restano fondamentali per:
- acquisire nuovi ospiti;
- intercettare il turismo internazionale;
- mantenere alta l’occupazione.
Il canale diretto, invece, è la leva strategica per aumentare redditività e indipendenza nel medio-lungo periodo.
Chi riesce a combinare visibilità internazionale e fidelizzazione diretta costruisce un vantaggio competitivo molto più solido rispetto a chi dipende da un’unica piattaforma.
Gestione professionale: il vero spartiacque
Gestire bene un immobile turistico nel 2026 richiede competenze sempre più avanzate:
- channel manager;
- dynamic pricing;
- gestione recensioni;
- customer care;
- strategie SEO;
- campagne marketing;
- automazioni operative.
Per questo motivo cresce il numero di proprietari che si affida a società di property management professionale, come noi di Arsenale 1104, soprattutto nelle aree a maggiore domanda turistica del Veneto.
Il mercato continua a offrire opportunità importanti, ma i margini non si improvvisano più: oggi la differenza la fanno strategia, distribuzione e controllo dei costi.
