Si restringe il perimetro delle locazioni brevi in Italia. Con la Legge di Bilancio 2026 e la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate, cambiano le regole fiscali e operative per proprietari e intermediari, con un impatto diretto sull’intero settore.
Scende a due il limite degli immobili
La novità più rilevante riguarda il numero massimo di abitazioni che possono rientrare nel regime delle locazioni brevi. Dal 2026 il tetto scende da quattro a due immobili per periodo d’imposta. Oltre questa soglia, l’attività viene automaticamente considerata imprenditoriale, con conseguenze fiscali e amministrative più onerose.
Un cambiamento che impone ai proprietari una revisione del proprio portafoglio: chi fino al 2025 rientrava nel regime agevolato potrebbe ora esserne escluso, dovendo ridefinire l’inquadramento della propria attività.
Restano invece confermati i requisiti che definiscono le locazioni brevi: contratti fino a 30 giorni, relativi a immobili abitativi situati in Italia, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Rientrano anche sublocazioni, comodati onerosi e affitti di singole stanze.
Sono invece escluse le formule che includono servizi aggiuntivi, come colazione o noleggio auto, che configurano un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti.
Cedolare secca: aliquote stabili, accesso più difficile
Sul piano fiscale non cambiano le aliquote della cedolare secca, già fissate al 26% con possibilità di riduzione al 21% per una sola unità immobiliare. La vera novità è l’accesso più ristretto al regime, legato al nuovo limite dei due immobili.
Diventa quindi fondamentale un doppio passaggio: verificare innanzitutto se si rientra ancora nel regime delle locazioni brevi e, solo successivamente, valutare l’applicazione della cedolare secca e l’eventuale scelta dell’immobile su cui applicare l’aliquota ridotta.
La base imponibile resta calcolata sull’intero corrispettivo lordo, senza abbattimenti forfettari, includendo anche eventuali servizi accessori se compresi nel prezzo.
Intermediari sotto osservazione
Maggiore chiarezza anche sugli obblighi degli intermediari. La guida specifica che devono comunicare all’Agenzia delle Entrate una serie di dati, tra cui identità del locatore, durata del contratto, indirizzo dell’immobile, importo del canone e Codice Identificativo Nazionale (CIN).
L’obbligo riguarda solo chi interviene attivamente nella conclusione del contratto o nella gestione dei pagamenti, mentre sono esclusi i soggetti che si limitano alla pubblicazione degli annunci.
Resta inoltre l’obbligo di applicare una ritenuta del 21% a titolo di acconto, da versare entro il 16 del mese successivo tramite modello F24, nei casi in cui l’intermediario incassi o gestisca il pagamento.
Sanzioni e controlli
La nuova disciplina rafforza anche il sistema sanzionatorio: in caso di comunicazioni omesse, incomplete o non veritiere, sono previste sanzioni da 250 a 2.000 euro, ridotte se la regolarizzazione avviene entro 15 giorni.
Nel complesso, il 2026 segna un cambio di passo per il settore delle locazioni brevi: meno spazio per la gestione “privata” e maggiore spinta verso modelli più strutturati e professionali.
