La Direttiva europea “Case Green” entra sempre più nel dibattito immobiliare italiano, ma resta ancora molta confusione sugli obblighi reali che ricadranno sui proprietari di casa. La normativa UE 2024/1275, conosciuta anche come EPBD IV, punta a ridurre consumi energetici ed emissioni degli edifici entro il 2050, ma non introduce automaticamente l’obbligo di portare ogni abitazione a una specifica classe energetica entro date prestabilite.
L’obiettivo europeo è infatti costruire un patrimonio immobiliare a emissioni zero attraverso piani nazionali di riqualificazione energetica. Saranno quindi i singoli Stati membri a definire modalità, priorità e categorie di immobili da coinvolgere.
Nessun obbligo immediato per i proprietari
Uno dei punti centrali della direttiva riguarda proprio il meccanismo di applicazione.
Per gli edifici residenziali non viene imposto un obbligo diretto e generalizzato al singolo proprietario. L’Unione Europea richiede invece agli Stati membri di ridurre il consumo medio di energia primaria del patrimonio abitativo:
- almeno del 16% entro il 2030;
- tra il 20% e il 22% entro il 2035.
Ogni Paese potrà decidere come raggiungere questi obiettivi, individuando gli edifici prioritari e gli strumenti da utilizzare, purché una parte significativa della riduzione riguardi gli immobili energeticamente meno efficienti.
Al momento, quindi, in Italia non esiste alcun divieto di vendita o affitto per immobili in classe energetica bassa. Restano però validi gli obblighi già previsti dalla normativa nazionale, come la presenza dell’APE nei casi di vendita o locazione.
Gli edifici esclusi dalla Direttiva Case Green
La direttiva individua diverse categorie di immobili che gli Stati membri potranno escludere dagli obblighi di riqualificazione energetica.
Tra questi figurano:
- edifici storici, artistici o sottoposti a vincoli paesaggistici, quando gli interventi comprometterebbero il valore architettonico;
- chiese e luoghi destinati al culto religioso;
- seconde case e abitazioni utilizzate per periodi limitati dell’anno;
- fabbricati temporanei con utilizzo inferiore a due anni;
- edifici industriali e officine;
- edifici agricoli non residenziali a basso consumo energetico;
- immobili agricoli coperti da accordi settoriali specifici;
- piccoli fabbricati indipendenti inferiori a 50 metri quadrati;
- edifici destinati alla difesa nazionale.
L’obiettivo delle esclusioni è evitare interventi sproporzionati su immobili che, per caratteristiche o utilizzo, hanno un impatto energetico limitato o presentano particolari criticità tecniche e architettoniche.
Il nodo delle seconde case
Tra i temi più rilevanti per il mercato immobiliare italiano vi è quello delle seconde case.
La direttiva consente infatti di escludere gli immobili utilizzati meno di quattro mesi all’anno o comunque caratterizzati da consumi energetici molto ridotti rispetto a un utilizzo continuativo. Una categoria che comprende molte case vacanza presenti nelle località turistiche italiane.
Edilizia sociale e tutela degli inquilini
La normativa europea presta particolare attenzione anche agli effetti sociali della riqualificazione energetica.
Gli Stati membri potranno infatti prevedere trattamenti specifici per l’edilizia residenziale pubblica e sociale, evitando che gli interventi producano aumenti insostenibili dei canoni di locazione o fenomeni di espulsione delle fasce economicamente più fragili.
La direttiva introduce quindi un principio di equilibrio tra sostenibilità ambientale e sostenibilità economica degli interventi.
Cosa succede ora in Italia
Il recepimento della Direttiva Case Green dovrà avvenire entro il 29 maggio 2026, ma il quadro italiano è ancora in evoluzione.
Il Governo avrebbe dovuto presentare entro fine 2025 il Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, mentre la Commissione Europea ha già avviato procedure di infrazione nei confronti di diversi Stati membri, tra cui anche l’Italia.
Nel frattempo, il dibattito politico resta aperto, soprattutto sul rischio che eventuali obblighi troppo rigidi possano incidere sul valore degli immobili e sulla sostenibilità economica delle famiglie.
Per ora, dunque, i proprietari italiani non devono affrontare obblighi automatici di ristrutturazione. Tuttavia, nel medio-lungo periodo, gli edifici più energivori saranno inevitabilmente al centro delle future strategie nazionali di riqualificazione energetica.
