La plusvalenza immobiliare è quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto dopo 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito diverso.
Un esempio? Se compriamo una casa a 150.000 euro e la rivendiamo a 180.000 euro, la differenza di 30.000 euro è la plusvalenza. Questi 30.000 euro, tuttavia, potrebbero non essere un guadagno netto per il venditore, poiché lo stato può applicarvi una tassazione sui redditi ordinaria oppure un’aliquota massima del 26% rispetto al valore di acquisizione.
Quando si paga la plusvalenza immobiliare e quando no
Se si acquista un immobile e lo si rivende prima di 5 anni a un prezzo maggiorato si deve pagare sulla plusvalenza generata una tassa pari al 26%. Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:
- si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;
- si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
- si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale
Come si calcola la plusvalenza immobiliare
In base all’articolo 68 del DPR n. 917/86, la plusvalenza immobiliare corrisponde alla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, a cui vanno aggiunti tutti gli altri costi inerenti al bene medesimo.
Nel caso dell’acquisto, tra i costi inerenti avremo le spese notarili e accessorie sostenute e le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (tassa di registro, ipotecaria e catastale, oppure IVA), oltre alle spese sostenute dopo l’acquisto e prima della vendita (ad esempio la manutenzione straordinaria o la ristrutturazione).
Costi detraibili
Dalla plusvalenza immobiliare si possono detrarre tutti i “costi inerenti” sostenuti in relazione all’immobile, che includono le spese sostenute per l’acquisto, per la costruzione o per la ristrutturazione.
Quando si deve pagare
Una volta determinata la plusvalenza immobiliare, si può scegliere fra due opzioni di tassazione, il cui reddito appartiene alla categoria “redditi diversi”:
- con tassazione ordinaria IRPEF: in questo caso, la plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo del contribuente, si cumula agli altri redditi imponibili IRPEF,e dovrà essere tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito, a partire dallo scaglione più basso con aliquota al 23%. In generale, più alto è il reddito imponibile IRPEF, meno conviene scegliere questo tipo di tassazione per la plusvalenza immobiliare. Tuttavia, poiché l’IRPEF tiene conto di deduzioni e detrazioni fiscali legate alla situazione personale del contribuente, è vero anche che più alti sono gli oneri deducibili e detraibili di cui si può beneficiare, maggiore sarà la convenienza alla tassazione IRPEF della plusvalenza.
- con imposta sostitutiva del 26% al momento dell’atto: in questo caso, al momento della cessione, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26% in sede di atto notarile. Il notaio è tenuto a fare da sostituto d’imposta e incasserà l’imposta sostitutiva dal contribuente per versarla all’Erario tramite il modello F24. La determinazione della plusvalenza tassabile è la stessa rispetto alla tassazione IRPEF, ma in questo caso non si possono sfruttare gli oneri deducibili e detraibili. I vantaggi per il contribuente, però, sono l’applicazione dell’aliquota “secca”del 26% al posto dell’aliquota variabile IRPEF, l’esonero da controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi.
Va ricordato infine che l’imponibilità della plusvalenza tassabile si ha nell’anno in cui il venditore percepisce il corrispettivo economico per la cessione dell’immobile.
