Acquistare una casa da intestare ai figli è una scelta importante, che comporta considerazioni legali, economiche e organizzative. In particolare, quando l’acquisto avviene tramite mutuo, è fondamentale conoscere le modalità disponibili e le implicazioni fiscali e burocratiche.
Donazione diretta o indiretta: cosa scegliere?
Le due principali strade per trasferire la proprietà di un immobile ai figli sono la donazione diretta e la donazione indiretta. Queste opzioni presentano differenze significative in termini di costi, gestione del mutuo e obblighi fiscali.
Donazione diretta
Con la donazione diretta, il genitore acquista la casa e successivamente ne cede la proprietà al figlio. Ecco i punti chiave di questa soluzione:
- Mutuo attivo: il figlio subentra nell’obbligo di pagare le rate del mutuo ancora in corso.
- Costi notarili duplicati: è necessario sostenere le spese per due atti notarili, quello di acquisto e quello di donazione.
- Imposte sulla donazione: si applicano solo se il valore dell’immobile supera 1 milione di euro. In questo caso, si paga un’imposta pari al 4% della quota eccedente.
- Limitazioni temporali: se il genitore ha usufruito delle agevolazioni per la prima casa, la donazione entro cinque anni comporta la perdita di tali benefici e il pagamento di ulteriori imposte.
Donazione indiretta
La donazione indiretta permette di intestare direttamente la casa al figlio durante l’acquisto, evitando un passaggio intermedio. Questa modalità offre numerosi vantaggi:
- Gestione del mutuo: il genitore può intestare il mutuo a proprio nome, liberando il figlio dall’onere delle rate.
- Riduzione dei costi: si evita il secondo atto notariale e non si pagano imposte sulla donazione.
- Semplificazione burocratica: la proprietà passa immediatamente al figlio senza passaggi successivi.
Va considerato, però, che la donazione indiretta non consente di detrarre gli interessi passivi del mutuo e non è utilizzabile per figli minorenni.
Come gestire il mutuo
Se l’acquisto avviene tramite mutuo, ci sono tre opzioni principali:
- Mutuo intestato al genitore: il figlio è proprietario dell’immobile, mentre il genitore si occupa delle rate.
- Mutuo cointestato: genitore e figlio condividono la responsabilità del mutuo, ma la proprietà rimane esclusivamente al figlio.
- Garanzia e anticipo: il genitore fornisce l’anticipo e fa da garante, mentre il figlio si occupa del resto del finanziamento.
Figli minorenni e maggiorenni: cosa cambia?
La scelta della modalità dipende anche dall’età del figlio. Con figli maggiorenni, entrambe le opzioni (donazione diretta o indiretta) sono praticabili. Al contrario, per figli minorenni, la legge impone l’utilizzo della donazione diretta, previa autorizzazione di un giudice, e vieta il cointestamento del mutuo.
Conclusioni
Se stai pensando di acquistare una casa per intestarla ai tuoi figli, la donazione indiretta rappresenta spesso la scelta più conveniente e semplice. Questa modalità riduce i costi e le formalità, garantendo che la proprietà passi direttamente al figlio senza ulteriori passaggi burocratici. Tuttavia, per figli minorenni, la donazione diretta rimane l’unica strada percorribile.
Qualunque sia la tua situazione, una consulenza con un notaio o un esperto legale è fondamentale per prendere la decisione più adatta alle tue esigenze e a quelle della tua famiglia.
