La mancanza del certificato di agibilità in un immobile venduto non invalida automaticamente la compravendita, ma può avere conseguenze rilevanti sul piano contrattuale e risarcitorio. In questi casi, l’acquirente dispone di diversi strumenti di tutela nei confronti del venditore inadempiente.
Cos’è l’agibilità e chi deve consegnarla
L’agibilità attesta che l’immobile possiede le condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti. Viene richiesta al Comune tramite Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), da presentare di norma entro 15 giorni dalla fine dei lavori.
In caso di compravendita, salvo diversi accordi tra le parti, l’obbligo di consegna della documentazione relativa all’agibilità ricade sul venditore.
Contratto valido anche senza agibilità
La giurisprudenza è chiara: il contratto di compravendita resta valido anche se l’immobile è privo di agibilità. Tuttavia, la sua assenza configura un inadempimento del venditore, con possibili conseguenze.
L’acquirente, in questi casi, può chiedere la risoluzione del contratto oppure il risarcimento dei danni, inclusa la riduzione del prezzo già versato.
Immobile non agibile: effetti pratici e limiti d’uso
Un immobile privo di agibilità non è considerato pienamente idoneo alla sua destinazione economico-sociale. Di fatto, può risultare non utilizzabile o difficilmente commerciabile.
Per questo motivo, la mancata certificazione incide direttamente sul valore del bene e può legittimare richieste risarcitorie da parte dell’acquirente.
Immobili datati e deroghe documentali
Per gli immobili costruiti prima del 1934 non è sempre obbligatorio disporre della certificazione di agibilità, purché sia documentabile l’epoca di costruzione.
Un ulteriore riferimento è il 2 settembre 1967: per gli edifici anteriori a tale data può essere sufficiente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti la costruzione precedente, anche inserita nell’atto di vendita.
Tuttavia, se successivamente sono stati eseguiti interventi rilevanti (ad esempio ristrutturazioni strutturali), l’obbligo di agibilità può tornare pienamente applicabile.
Danni e risarcimento per mancata agibilità
La mancanza del certificato può generare un danno economico concreto per l’acquirente, che ha diritto a richiedere il risarcimento.
Il pregiudizio può comprendere:
- deprezzamento dell’immobile;
- difficoltà o impossibilità di rivendita;
- costi per ottenere successivamente l’agibilità;
- eventuale riduzione del valore commerciale.
Il risarcimento, in questi casi, viene generalmente commisurato sia alla svalutazione del bene sia alle spese necessarie per regolarizzare la situazione.
Il tema del Superbonus e le recenti sentenze
La giurisprudenza più recente ha affrontato anche il tema della perdita di agevolazioni fiscali, come il Superbonus 110%, in relazione a immobili non conformi o non agibili.
Secondo il Tribunale di Brescia (sentenza n. 4343/2026), il danno da perdita del beneficio non è automatico: deve essere dimostrata la reale possibilità di accedere all’agevolazione e il nesso diretto tra le difformità dell’immobile e la perdita del bonus.
In linea con questo orientamento, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’inagibilità non esclude di per sé l’accesso al Superbonus, purché l’immobile diventi abitazione principale al termine dei lavori.
Anche il Tribunale di Varese ha escluso il risarcimento nei casi in cui i requisiti fiscali fossero già mancanti all’origine.
Conclusione
La mancanza di agibilità non determina automaticamente la nullità della compravendita, ma rappresenta un elemento critico che può incidere in modo significativo su valore, utilizzo e responsabilità contrattuali.
Per l’acquirente, le tutele esistono e sono concrete, ma richiedono sempre una valutazione caso per caso, soprattutto quando entrano in gioco profili edilizi, fiscali e urbanistici complessi.
