Negli ultimi anni le statistiche raccontano un cambiamento evidente: i matrimoni diminuiscono, mentre le convivenze aumentano. Una trasformazione sociale che il legislatore ha in parte riconosciuto, ma che non ha ancora equiparato pienamente alle tutele previste per le coppie sposate o unite civilmente.
Scegliere di convivere senza formalizzare il rapporto garantisce maggiore libertà nella gestione della vita di coppia, ma comporta anche alcune incertezze giuridiche. Tra i momenti più delicati c’è l’acquisto della casa, spesso il primo grande investimento condiviso. In questi casi è importante conoscere regole, possibilità e limiti previsti dalla legge.
Ecco cosa sapere prima di comprare casa quando si è conviventi.
Che cosa si intende per convivenza
In generale, si parla di convivenza quando due persone maggiorenni vivono stabilmente nella stessa abitazione, legate da un rapporto affettivo e da reciproca assistenza morale e materiale.
A differenza del matrimonio o dell’unione civile, la convivenza “semplice” non crea automaticamente un vincolo giuridico tra i partner. L’ordinamento riconosce alcune tutele limitate — ad esempio in caso di risarcimento del danno per la morte del convivente — ma si tratta di situazioni specifiche e non automatiche.
La convivenza di fatto registrata
Un primo passo verso una maggiore tutela è previsto dalla Legge n. 76 del 2016, che ha introdotto la possibilità di formalizzare la convivenza trasformandola in convivenza di fatto.
Per farlo è necessario presentare una dichiarazione presso il Comune di residenza. I requisiti sono semplici: entrambi i partner devono essere maggiorenni, non essere sposati né uniti civilmente con altre persone e risultare residenti nella stessa abitazione.
Cosa cambia con la convivenza di fatto
La registrazione della convivenza produce alcuni effetti giuridici, soprattutto sul piano dei rapporti personali tra i partner. Tuttavia non si tratta di una disciplina equiparabile al matrimonio.
Sul piano patrimoniale, infatti, non nasce automaticamente un regime di comunione dei beni. Ciascun convivente continua a essere proprietario esclusivo dei beni acquistati dopo l’inizio della convivenza, salvo che la coppia decida di regolare diversamente i rapporti economici.
Il contratto di convivenza
La stessa legge consente ai conviventi di disciplinare i propri rapporti patrimoniali attraverso uno strumento specifico: il contratto di convivenza.
Il contratto deve essere redatto tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio o da un avvocato. Attraverso questo accordo la coppia può stabilire, ad esempio:
- come contribuire alle spese comuni
- come gestire i beni acquistati insieme
- se adottare il regime della comunione dei beni
Comprare casa da conviventi: come funziona
Quando una coppia non sposata decide di acquistare un immobile, può scegliere liberamente se intestarlo a uno solo dei conviventi o a entrambi.
Nel caso di cointestazione, le quote di proprietà vengono stabilite nel contratto di compravendita. Se non diversamente indicato, la proprietà si presume divisa in parti uguali.
In assenza di comunione dei beni, in caso di separazione o di decesso di uno dei partner si applicano le normali regole della comproprietà e del diritto successorio.
Diverso è il caso in cui esista una convivenza di fatto registrata e un contratto di convivenza che preveda espressamente il regime della comunione dei beni: in questa situazione l’immobile acquistato entra automaticamente nella comunione.
Le principali modalità di cointestazione
Le coppie conviventi possono scegliere diverse soluzioni per acquistare una casa insieme.
Comproprietà
È la modalità più diffusa. L’immobile viene intestato a entrambi con quote uguali oppure differenti, ad esempio 60% e 40%, in base al contributo economico sostenuto da ciascuno.
Nuda proprietà
Uno dei conviventi acquista la nuda proprietà mentre all’altro viene riconosciuto il diritto di abitazione, che gli garantisce la possibilità di vivere nell’immobile.
Trust immobiliare
Il bene viene affidato a un soggetto terzo (il trustee), che lo amministra secondo le regole stabilite nell’atto istitutivo del trust.
Comunione dei beni
Può esistere solo se la coppia ha formalizzato la convivenza di fatto e stipulato un contratto di convivenza che preveda esplicitamente questo regime patrimoniale.
Casa e mutuo: come intestare il finanziamento
La proprietà dell’immobile e il mutuo non devono necessariamente coincidere.
È possibile, ad esempio:
- intestare la casa a uno solo dei conviventi e cointestare il mutuo
- cointestare l’immobile ma intestare il mutuo a un solo proprietario
La scelta dipende dalle condizioni economiche della coppia e dalla valutazione della banca.
Le agevolazioni fiscali
Dal punto di vista fiscale non esistono differenze tra coppie sposate, unite civilmente o conviventi.
Le agevolazioni — come il bonus prima casa — dipendono esclusivamente dai requisiti del proprietario o dei proprietari dell’immobile, e non dallo stato civile.
Vantaggi e possibili criticità
Comprare casa da conviventi non presenta particolari svantaggi rispetto alle coppie sposate, purché siano chiaramente definiti i rapporti patrimoniali.
In caso di comproprietà, ciascun convivente può chiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della comunione e vendere la propria quota. Se l’altro partner si oppone, è possibile rivolgersi al giudice, che potrà disporre la divisione dell’immobile oppure la vendita con ripartizione del ricavato.
La principale criticità riguarda invece la successione ereditaria. Se uno dei conviventi muore, il partner superstite non ha automaticamente diritto alla casa: l’immobile potrebbe passare agli eredi legittimi del defunto.
Per evitare questa situazione è necessario predisporre un testamento, indicando esplicitamente la volontà di lasciare l’immobile al convivente.
