Per la prima volta dalla sua introduzione nel 2011, la cedolare secca sugli affitti registra un segnale di flessione. Dopo oltre un decennio di crescita costante, nel 2025 il gettito si attesta a 4,69 miliardi di euro, in calo del 2,2% rispetto ai 4,79 miliardi del 2024. Una contrazione di circa 100 milioni che interrompe una lunga fase espansiva e apre nuove riflessioni sull’evoluzione del mercato delle locazioni.
Secondo i dati del Dipartimento delle Finanze, il rallentamento non rappresenta solo un dato statistico, ma riflette cambiamenti più profondi. La cedolare secca si è infatti consolidata negli anni come uno strumento chiave per proprietari e investitori, contribuendo a garantire stabilità fiscale e a incentivare l’emersione del nero.
La frenata arriva dopo anni sostenuti anche dalla crescita degli affitti brevi e dalla maggiore convenienza della flat tax rispetto al regime ordinario Irpef. Oggi, però, il contesto appare più complesso: da un lato si registra una possibile normalizzazione dei canoni nel comparto turistico, dall’altro emergono atteggiamenti più cauti da parte dei locatori, con una minore adesione nei nuovi contratti e un lieve aumento delle revoche del regime.
Nonostante il calo, la diffusione della cedolare resta elevata. Nelle dichiarazioni relative al 2024, circa 1,9 milioni di contribuenti hanno applicato l’aliquota del 21% su contratti a canone libero e affitti brevi, mentre altri 1,1 milioni hanno usufruito dell’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Complessivamente, la platea sfiora i 2,9 milioni di soggetti, includendo anche chi gestisce più immobili e i circa 30mila tra comodatari e sublocatori attivi soprattutto nel mercato turistico. Numeri rilevanti se confrontati con i circa 3,7 milioni di abitazioni locate censite dal Fisco.
Dietro dati ancora solidi, tuttavia, persistono criticità normative e operative. La più rilevante riguarda l’applicabilità della cedolare secca ai contratti con conduttori d’impresa: una questione che approderà il 7 luglio alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione. L’Agenzia delle Entrate ha sempre escluso questa possibilità, limitando il regime ai rapporti tra persone fisiche, ma recenti sentenze hanno riaperto il dibattito, creando un’incertezza interpretativa che richiede una soluzione definitiva.
Resta complesso anche il quadro dell’aliquota agevolata al 10%, la cui applicazione dipende da una mappa articolata di Comuni, tra grandi città, aree limitrofe e territori colpiti da calamità. L’interpretazione delle norme, spesso legata a provvedimenti emergenziali, genera incertezza e rende meno immediato l’accesso a un regime pensato per sostenere l’offerta abitativa.
A queste criticità si sommano rigidità operative legate a un impianto normativo non sempre allineato con la digitalizzazione del fisco. Adempimenti come la comunicazione preventiva all’inquilino o i tempi stringenti per esercitare l’opzione in caso di successione continuano a rappresentare ostacoli pratici.
Infine, resta aperto il nodo dell’uscita dal regime, in particolare sull’adeguamento Istat dei canoni dopo la revoca della cedolare. Non è ancora chiaro se sia possibile recuperare integralmente l’inflazione maturata durante il periodo di applicazione o se gli aggiornamenti debbano limitarsi al periodo successivo. Un aspetto tecnico, ma tutt’altro che marginale per la redditività degli investimenti immobiliari.
In un contesto in evoluzione, la cedolare secca si conferma dunque uno strumento centrale, ma sempre più bisognoso di certezze normative e di un aggiornamento coerente con le trasformazioni del mercato.
