Con la crescita degli affitti brevi e delle attività ricettive, molti proprietari si chiedono se sia possibile liberare un immobile occupato da un inquilino per trasformarlo in B&B, casa vacanze o locazione turistica. La risposta, però, non dipende dalla sola convenienza economica: il contratto di locazione garantisce infatti precise tutele al conduttore e limita i poteri del proprietario.
Non basta voler guadagnare di più
Se l’inquilino è regolarmente in regola con il pagamento del canone e il contratto è ancora in corso, il proprietario non può interrompere unilateralmente la locazione solo perché intende destinare l’immobile a un’attività più redditizia. La volontà di avviare un B&B o di affittare a turisti non costituisce, da sola, motivo sufficiente per uno sfratto immediato.
Nei contratti abitativi ordinari, la durata standard è di quattro anni più quattro; nei contratti a canone concordato, di tre anni più due. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge.
Quando il proprietario può negare il rinnovo
La normativa consente al locatore di negare il rinnovo alla prima scadenza solo in casi tassativi. Tra questi rientra l’ipotesi in cui il proprietario intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, o di determinati familiari.
In questo contesto, l’apertura di un B&B può rientrare tra le motivazioni legittime, ma solo se il proprietario dimostra di voler svolgere concretamente una reale attività ricettiva propria. Non è sufficiente la semplice intenzione di riaffittare l’immobile a turisti per aumentare la redditività: in quel caso, la motivazione potrebbe essere contestata dall’inquilino.
Serve un progetto concreto e realizzabile
Per opporsi al rinnovo, il proprietario deve comunicare il diniego con almeno sei mesi di preavviso, indicando in modo preciso la motivazione e la destinazione prevista per l’immobile.
Inoltre, è necessario verificare preventivamente che l’attività sia effettivamente realizzabile: regolamento condominiale, destinazione urbanistica, normative regionali, adempimenti comunali, SCIA e Codice Identificativo Nazionale devono essere compatibili con l’apertura dell’attività ricettiva.
Se il progetto non è concreto o non può essere realizzato, l’inquilino può contestare la validità del diniego.
Le conseguenze per chi dichiara il falso
La legge tutela il conduttore anche dopo il rilascio dell’immobile. Se il proprietario ottiene la disponibilità dell’appartamento dichiarando di volerlo destinare a B&B ma non realizza effettivamente tale utilizzo entro 12 mesi, l’ex inquilino può chiedere il ripristino del contratto oppure un risarcimento.
Quest’ultimo può essere particolarmente oneroso: la normativa prevede un importo minimo pari a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito.
Più libertà alla seconda scadenza
La situazione cambia alla seconda scadenza contrattuale. In quel momento il proprietario può decidere di non rinnovare il contratto con maggiore libertà, purché rispetti il preavviso di almeno sei mesi.
In questo caso non è necessario dimostrare una delle motivazioni specifiche previste per la prima scadenza: il locatore può semplicemente comunicare la disdetta e, se l’inquilino non libera l’immobile, avviare la procedura di sfratto per finita locazione.
Come può difendersi l’inquilino
Chi riceve una disdetta motivata dall’intenzione del proprietario di aprire un B&B può verificare diversi aspetti: il rispetto dei termini di preavviso, la correttezza formale della comunicazione, la specificità della motivazione e la reale fattibilità del progetto dichiarato.
L’inquilino può inoltre contestare in giudizio la fondatezza della motivazione o, successivamente, agire se il proprietario non realizza quanto dichiarato.
In un mercato immobiliare sempre più influenzato dalla redditività degli affitti brevi, il bilanciamento tra libertà del proprietario e tutela dell’inquilino resta dunque un tema centrale. La legge consente di trasformare un immobile in attività ricettiva, ma solo entro confini ben precisi.
