Appartamenti di ampia metratura o dotati di doppio ingresso possono essere facilmente divisi in due unità immobiliari indipendenti: dividere una casa aumenta il valore di un immobile, in particolare nelle città in cui i piccoli appartamenti hanno un valore maggiore rispetto a quelli più grandi. Solitamente quindi, il frazionamento di un appartamento risulta essere un investimento vantaggioso.
Dividere un appartamento in due non è un’impresa difficile: questa attività non risulta particolarmente complessa a livello burocratico e nella richiesta di permessi necessari a procedere. Infatti, per poter procedere è necessario avere un permesso di pianificazione per dividere la proprietà e, in alcuni casi, è necessario dover richiedere l’approvazione dei regolamenti edilizi per coprire i lavori di costruzione.
Frazionamento di un immobile: i permessi necessari e la procedura da seguire
La procedura da seguire dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e dai regolamenti condominiali.
Prima di tutto è necessario verificare la documentazione esistente, in modo da verificare a livello costruttivo la possibilità di realizzare il frazionamento. È necessario quindi controllare sia la conformità urbanistica-edilizia, sia la conformità catastale.
Per quanto riguarda i permessi da richiedere, l’attività di frazionamento rientra nell’edilizia libera, classificata come manutenzione straordinaria. Per procedere con l’inizio dei lavori bisogna fare una distinzione sul tipo di comunicazione necessaria:
- Modulo CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) si tratta della comunicazione di inizio lavori da parte di un tecnico specializzato. La CILA è necessaria quando per eseguire i lavori non si effettuano interventi strutturali.
- Modulo SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) necessario nel caso di interventi strutturali, ad esempio per modifiche in facciata (es. apertura di nuove finestre).
Queste due differenti pratiche devono essere consegnate consegnate al Comune.
Inoltre, nel caso vi sia la presenza di vincoli storici o paesaggistici, potrebbe essere richiesta un’ulteriore documentazione.
Successivamente bisogna presentare l’aggiornamento catastale al Catasto. Quando si effettua la soppressione del subalterno vecchio per costituire due nuove unità immobiliari, è necessario dimostrare la conformità urbanistica nelle note richiamando il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori.
Inoltre, se l’appartamento che si vuole dividere in due unità fa parte di un condominio occorre richiedere preventivamente l’autorizzazione condominiale, così da rendere presente al resto degli inquilini e all’amministratore condominiale della variazione.
Infine, il frazionamento prevede la necessità di richiedere nuovi allacci per gas ed elettricità.
La documentazione alla fine dei lavori
Anche la conclusione dei lavori è necessariamente da segnalare al Comune.
Infatti, una volta conclusi lavori che hanno consentito il frazionamento, è necessario presentare un modulo SCA (segnalazione certificata di agibilità) relativo a ciascuna unità immobiliare, in modo tale da fornire una segnalazione della fine degli interventi di rifacimento.
Inoltre, bisogna andare ad aggiornare i dati presenti nella visura catastale. Con la variazione catastale si effettua la sostituzione tra il subalterno identificativo dell’immobile di partenza con la costituzione delle due nuove unità, in modo tale da identificarle in modo univoco nel futuro.
Infine, se il frazionamento è stato effettuato in un condominio, è necessario provvedere al rifacimento delle tabelle millesimali, in quanto due unità immobiliari distinte presentano un peso diverso nei calcoli legati alla divisione delle spese, ottenuti sulla base delle tabelle.
