La proprietà
Il proprietario aveva acquistato un’intera palazzina di tre piani a Verona, in una posizione particolarmente interessante anche per la vicinanza al centro storico e a Ponte Pietra.
L’obiettivo era chiaro: mettere a reddito l’immobile attraverso una gestione professionale, evitando che una proprietà di queste dimensioni diventasse un insieme di attività operative da seguire quotidianamente.
La configurazione dell’edificio permetteva inoltre di ragionare non su una singola unità, ma sull’intera proprietà come un progetto immobiliare unitario.
Qui toglierei il nome Roberto. Nei nuovi casi studio parlerei semplicemente di proprietario: rende le pagine più professionali e replicabili.
L'obiettivo
L’idea iniziale prevedeva di sfruttare soprattutto la domanda legata ai soggiorni brevi a Verona.
La città dispone di una forte componente turistica e business e, per determinate tipologie di immobili e periodi dell’anno, l’affitto breve può rappresentare una soluzione efficace.
Ma il nostro lavoro non consiste semplicemente nel pubblicare un immobile sui portali.
La domanda da cui partiamo è un’altra: quale utilizzo può avere più senso per questa proprietà, in questo mercato e in questo momento?
La nostra analisi
Analizzando posizione, caratteristiche dell’edificio, domanda potenziale e differenti modalità di utilizzo, abbiamo valutato diverse possibilità per la palazzina.
L’affitto turistico rappresentava una componente importante, ma non necessariamente l’unica possibile fonte di domanda.
Una proprietà composta da più unità offre infatti un vantaggio strategico: può permettere di differenziare utilizzi, durata dei soggiorni e tipologia di ospiti, riducendo la dipendenza da un unico segmento di mercato.
Ed è proprio questa flessibilità che poco dopo si sarebbe rivelata determinante.
Quando il mercato cambia, deve poter cambiare anche la strategia
Nel 2020 la pandemia provocò il blocco quasi totale dei flussi turistici.
La strategia originaria, fortemente collegata ai soggiorni brevi, non era quindi più adeguata alle condizioni del mercato.
Lasciare gli appartamenti vuoti in attesa del ritorno dei turisti avrebbe significato immobilizzare la proprietà continuando però a sostenerne costi e oneri.
Abbiamo quindi rivalutato domanda e possibili utilizzatori dell’immobile.
Non abbiamo cercato semplicemente di abbassare i prezzi.
Abbiamo cambiato mercato.
Questa frase la isolerei graficamente. È probabilmente il passaggio più forte dell’intero caso studio.
La strategia: dall'affitto turistico alle locazioni transitorie
In quel momento continuava a esistere una domanda di abitazioni per permanenze di alcune settimane o alcuni mesi, legata soprattutto a esigenze professionali e temporanee.
Abbiamo quindi convertito parte della palazzina dalle permanenze turistiche alle locazioni transitorie, adeguando commercializzazione e gestione alla nuova domanda.
La proprietà ha così potuto lavorare attraverso formule differenti anziché dipendere esclusivamente dai flussi turistici.
È esattamente il principio che oggi utilizziamo nella nostra gestione: l’immobile viene prima della formula di locazione.
Definita la nuova strategia, Arsenale 1104 ha continuato a occuparsi dell’operatività della proprietà.
Dalla commercializzazione degli appartamenti alla gestione delle richieste, dalla contrattualistica agli adempimenti, fino all’assistenza degli ospiti e degli inquilini e al coordinamento delle attività necessarie sull’immobile.
Il proprietario non ha quindi dovuto trasformarsi nel gestore della propria palazzina proprio nel momento in cui il mercato richiedeva decisioni e cambiamenti rapidi.
La differenza non è stata semplicemente gestire meglio gli affitti.
È stata poter cambiare strategia senza dover ricostruire da zero l’intera gestione.
Il risultato
La proprietà è rimasta sul mercato anche quando il suo mercato originario era praticamente scomparso.
La conversione di parte delle unità alle locazioni transitorie ha permesso di continuare a utilizzare la palazzina durante una fase nella quale la domanda turistica si era fortemente ridotta.
Quando le condizioni di mercato sono successivamente cambiate, la proprietà ha potuto nuovamente essere valutata secondo domanda, periodo e opportunità disponibili.
Non una formula rigida, quindi, ma una gestione capace di adattarsi all’immobile e al mercato.
Cosa ci insegna questo caso: la strategia immobiliare non può essere immutabile
Un immobile può essere acquistato con un determinato progetto, ma mercato, domanda e condizioni economiche cambiano.
Per questo la gestione professionale non consiste soltanto nell’eseguire attività operative.
Significa anche monitorare ciò che accade e avere la capacità di modificare il modello di utilizzo quando i numeri lo rendono necessario.
Nel caso della palazzina di Verona, una crisi eccezionale ha reso evidente questo principio.
Ma lo stesso ragionamento vale anche in condizioni normali: breve termine, Midstay e altre formule non sono prodotti da vendere al proprietario. Sono strumenti da utilizzare quando hanno senso per quella proprietà.
Hai un immobile da mettere a reddito?
Prima di scegliere come affittarlo, analizziamo proprietà, mercato e possibili strategie di gestione
Scopriamo insieme quale soluzione può avere più senso per il tuo immobile
