Vendere una casa ricevuta in eredità può sembrare un’operazione semplice, ma nasconde numerosi aspetti burocratici e fiscali che richiedono attenzione. Oltre ai consueti adempimenti legati alla vendita di un immobile, ci sono procedure specifiche che riguardano il passaggio di proprietà attraverso l’eredità. Ecco una guida completa per orientarsi tra obblighi e opportunità.
Dichiarazione di successione: il primo passo
La vendita di una casa ereditata inizia con la dichiarazione di successione, un documento che trasferisce formalmente il bene agli eredi. Questo atto deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dall’apertura della successione. La dichiarazione può essere inviata online, tramite un intermediario abilitato o direttamente presso un ufficio dell’Agenzia.
Oltre a notificare il trasferimento del bene, la dichiarazione consente di calcolare e pagare le tasse di successione, indispensabili per procedere alla vendita.
Tasse di successione: quanto si paga
L’ammontare delle tasse dipende dal grado di parentela con il defunto e dal valore catastale dell’immobile:
- Figli e coniuge: 4% con una franchigia di 1.000.000 €;
- Fratelli e sorelle: 6% con una franchigia di 100.000 €;
- Parenti più distanti (nipoti, zii, cugini di primo grado): 6% senza franchigia;
- Altri soggetti (compresi i conviventi): 8% senza franchigia.
A queste imposte si aggiungono l’imposta ipotecaria (2% del valore catastale), l’imposta catastale (1%) e altre spese fisse come l’imposta di bollo (64 € per nota di trascrizione) e tributi speciali.
Accettazione dell’eredità e trascrizione
Per vendere una casa ereditata è necessario che l’erede accetti formalmente l’eredità. L’accettazione può essere:
- Espressa, tramite un atto notarile o una scrittura privata autenticata;
- Tacita, dimostrata da comportamenti che implicano l’accettazione, come la vendita stessa del bene.
Successivamente, è obbligatoria la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che certifica il trasferimento di proprietà. Questo passaggio, eseguito davanti a un notaio, è fondamentale per garantire la validità della vendita.
Casi di comunione ereditaria
Se l’immobile è condiviso tra più eredi, si entra in una comunione ereditaria, regolata dall’articolo 1108 del Codice Civile. La vendita richiede il consenso di tutti gli eredi. In assenza di unanimità, è possibile:
- Vendere la propria quota agli altri eredi, che hanno diritto di prelazione.
- Richiedere lo scioglimento della comunione tramite il tribunale, con conseguente vendita forzata e divisione del ricavato.
- Optare per il frazionamento dell’immobile in unità separate, qualora sia possibile.
Vincoli temporali sulla vendita
La vendita di una casa ereditata prima di 5 anni dalla successione non comporta tassazione sulla plusvalenza, salvo il caso in cui l’immobile sia stato utilizzato come prima casa. In tal caso, l’erede dovrà acquistare un’altra prima casa entro un anno dalla vendita.
È importante ricordare che l’eredità deve essere accettata entro 10 anni. Scaduto questo termine, diventa impossibile disporre del bene.
Comprare una casa ereditata: rischi e precauzioni
Anche i compratori devono fare attenzione quando acquistano un immobile ereditato. È fondamentale verificare che:
- L’erede sia il legittimo proprietario;
- La dichiarazione di successione sia stata presentata;
- Le imposte siano state pagate;
- La voltura catastale e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità siano state effettuate.
Affidarsi a un’agenzia immobiliare qualificata può fare la differenza, garantendo una transazione sicura e priva di sorprese.
Conoscere questi aspetti permette di affrontare la vendita o l’acquisto di un immobile ereditato con maggiore consapevolezza, evitando intoppi burocratici e legali.
