Nella complessa realtà degli accordi di affitto, una questione cruciale riguarda il subentro nel contratto di locazione e chi debba sostenere le relative spese. Si apre, così, uno scenario in cui proprietari e inquilini sono chiamati a riflettere attentamente sulle dinamiche di questo processo e su come farlo confluire in accordi equi ed efficienti. Scendendo nei dettagli, cerchiamo di comprendere chi debba sostenere tali costi e come gestire i pagamenti.
Il subentro in un contratto di locazione rappresenta un’operazione che permette la sostituzione di una delle parti coinvolte nell’accordo. Questo può comportare la sostituzione dell’attuale inquilino con un nuovo soggetto, generando una modifica soggettiva del contratto in cui il nuovo conduttore acquisisce tutti i diritti e doveri del conduttore originale.
Per chiarezza, è fondamentale distinguere tra cessione del contratto e subentro, due concetti differenti:
- la cessione avviene quando una delle due parti del contratto viene sostituita volontariamente.
- il subentro, invece, è un fenomeno automatico in cui un nuovo soggetto diventa conduttore o locatore a seguito di circostanze che non dipendono dalla volontà delle parti. In questo caso si parla di “subentro ex lege,” una continuazione del contratto con la sostituzione di una delle parti senza il consenso delle stesse.
Chi può effettuare il subentro in un contratto di locazione? Generalmente, possono verificarsi due situazioni:
- Subentro da parte del conduttore.
- Subentro da parte del locatore.
Il subentro è possibile solo se il contratto lo permette. In mancanza di una clausola specifica che lo regoli, il subentro non è ammesso, e le parti coinvolte non possono utilizzare questa modalità di trasferimento delle responsabilità previste dal contratto.
Per quanto riguarda i costi del subentro, generalmente sono a carico dell’inquilino uscente, a meno che il contratto non stabilisca diversamente, ad esempio suddividendo le spese tra l’uscita e l’ingresso. Allo stesso tempo, tutte le altre spese relative all’immobile affittato saranno a carico del nuovo inquilino a partire dalla data del subentro.
L’importo dell’imposta di registro per il subentro varia in base alle condizioni contrattuali:
- se il contratto non prevede un corrispettivo per il recesso o il subentro, l’imposta di registro è di 67 euro.
- se è previsto un corrispettivo, è necessario versare l’2% del corrispettivo stabilito, con un minimo di 67 euro.
Tuttavia, va notato che l’imposta di registro non deve essere pagata nei casi di subentro ex lege, ovvero quando il subentro avviene senza il consenso delle parti, come nei seguenti casi:
- Vendita dell’immobile a terzi oggetto del contratto di locazione.
- Morte del locatore.
- Ingresso del coniuge per separazione giudiziale o assegnazione della casa coniugale.
Un’interessante eccezione riguarda il subentro dovuto al decesso del locatore, che è esente dall’imposta di registro, un caso di subentro ex lege.
Nel caso di subentro in un contratto di locazione con cedolare secca, l’imposta sostitutiva prevista da questo regime non copre l’imposta di registro dovuta per la modifica dei soggetti del contratto. Quindi, i costi del subentro con cedolare secca sono simili a quelli dei contratti ordinari: 67 euro in caso di mancanza di corrispettivo e l’2% del corrispettivo se previsto contrattualmente.
Il pagamento del subentro deve essere effettuato entro 30 giorni dall’ingresso del nuovo conduttore. L’Agenzia delle Entrate ha predisposto il modello F24 Elementi identificativi per il pagamento, e è essenziale anche presentare il modello RLI debitamente compilato.
