In Italia, l’ospitalità offerta dai Bed and Breakfast (B&B) è in costante crescita, con circa 35 mila strutture sparse su tutto il territorio nazionale. Questo fenomeno, sempre più diffuso anche nei condomini, ha sollevato numerose questioni legali e logistiche, in particolare riguardo alle spese condominiali.
B&B in condominio: regolamentazione e impatti
Gli appartamenti possono essere destinati a B&B senza necessità di approvazione preventiva da parte dell’assemblea condominiale, a patto che la destinazione d’uso dell’immobile rimanga residenziale e che il regolamento condominiale non vieti espressamente tale attività. Tuttavia, i titolari di B&B devono evitare di arrecare danni alle parti comuni e rispettare la quiete degli altri condomini. Il traffico di ospiti e il rumore spesso sollevano lamentele, spingendo i condomini a chiedersi se sia possibile vietare questa attività.
Spese condominiali: cosa dice la legge
La questione delle spese condominiali aggiuntive per i B&B è complessa. L’articolo 1123 del Codice civile stabilisce che le spese per le parti comuni devono essere ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, è possibile modificare questa ripartizione se alcuni condomini utilizzano le parti comuni in misura maggiore, come nel caso degli ascensori. Qualsiasi deroga a questa regola richiede l’unanimità dell’assemblea condominiale.
Il Tribunale di Catania ha stabilito che l’attività di B&B non altera la destinazione d’uso dell’immobile e non giustifica una modifica nella spartizione delle spese condominiali. Al contrario, il Tribunale di Roma ha autorizzato un incremento del 30% delle spese per un condominio con B&B, giustificato dall’uso intensivo delle parti comuni. Questa decisione si basa su una clausola del regolamento condominiale che consente di adeguare le spese in base all’uso effettivo delle parti comuni.
Conclusioni
In generale, le spese condominiali sono divise indipendentemente dall’uso effettivo delle parti comuni, a meno che non ci sia un accordo unanime per modificare questa ripartizione. I proprietari di B&B possono contestare gli aumenti delle spese solo dimostrando un abuso di potere dell’assemblea condominiale, un compito spesso complesso.
Il crescente numero di B&B in condominio continua a sollevare interrogativi e richiede un bilanciamento tra i diritti dei proprietari di B&B e quelli degli altri condomini, in un contesto normativo ancora in evoluzione.
