Affittare un immobile è un’opportunità di reddito che richiede una scelta oculata sotto il profilo fiscale. Il regime ordinario degli affitti può rivelarsi una soluzione vantaggiosa in determinate circostanze, soprattutto per chi ha spese deducibili rilevanti, redditi bassi o immobili di particolare pregio, come quelli storici. Scopriamo quando questa opzione fiscale si dimostra più favorevole rispetto alla più diffusa cedolare secca.
Cos’è il regime ordinario degli affitti
Nel regime ordinario, il reddito derivante dall’affitto di immobili viene tassato secondo le aliquote progressive dell’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche), che variano in base al reddito complessivo del contribuente. Questo regime consente di dedurre una serie di spese, tra cui quelle di manutenzione ordinaria, ristrutturazione straordinaria (se agevolata fiscalmente) e gli interessi passivi del mutuo, qualora l’immobile sia stato acquistato tramite finanziamento. Inoltre, è previsto un abbattimento forfettario del 5% sul canone di locazione lordo per coprire eventuali costi di gestione.
Quando conviene il regime ordinario rispetto alla cedolare secca
La cedolare secca, con un’aliquota fissa del 21% (o 10% per i contratti a canone concordato), rappresenta una soluzione fiscale semplice e diretta. Tuttavia, il regime ordinario può risultare più vantaggioso in alcuni scenari specifici.
Redditi bassi
Per chi ha un reddito complessivo basso, le aliquote progressive dell’IRPEF possono essere più convenienti rispetto alla cedolare secca. In particolare, i contribuenti nelle fasce IRPEF più basse (23%) possono sfruttare le deduzioni delle spese legate all’immobile, riducendo così l’imponibile fiscale.
Elevati costi di manutenzione
In presenza di immobili che richiedono frequenti interventi di manutenzione o ristrutturazione, il regime ordinario permette di dedurre tali spese, un vantaggio non disponibile con la cedolare secca. Questo può risultare determinante quando sono previste spese consistenti per miglioramenti o lavori futuri.
Interessi passivi su mutuo
Chi ha acquistato l’immobile tramite mutuo può detrarre gli interessi passivi nel regime ordinario, riducendo l’imponibile fiscale. La cedolare secca, al contrario, non permette questa deduzione.
Immobili a canone elevato
Nel caso di immobili con un canone di locazione particolarmente alto, il regime ordinario può risultare più vantaggioso. Considerando le detrazioni e le spese deducibili, la tassazione IRPEF potrebbe essere meno gravosa rispetto all’aliquota fissa del 21% della cedolare secca.
Bonus fiscali
Il regime ordinario consente anche di beneficiare dei bonus fiscali legati a interventi di ristrutturazione o miglioramento energetico, accumulando queste detrazioni con quelle relative al reddito da locazione. Questo non è possibile con la cedolare secca.
Quando non conviene il regime ordinario
Nonostante i vantaggi, il regime ordinario potrebbe non essere la scelta ideale per chi ha redditi elevati e poche spese deducibili legate all’immobile. In questi casi, la cedolare secca offre una gestione fiscale semplificata, senza imposte di registro e di bollo, e può risultare più conveniente.
In conclusione, la scelta tra regime ordinario e cedolare secca dipende da diversi fattori personali, come il livello di reddito e le spese previste per la gestione dell’immobile. Per una decisione consapevole, è consigliabile effettuare una simulazione fiscale, magari con il supporto di un commercialista, per individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.
