La scelta tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile continua a essere uno dei passaggi più importanti per chi intende acquistare casa nel 2026. Dopo gli aumenti registrati tra il 2023 e il 2024, nel corso del 2025 il mercato dei tassi ha mostrato segnali di stabilizzazione, una tendenza confermata anche nei primi mesi di quest’anno.
Attualmente i mutui a tasso variabile partono da livelli leggermente più bassi rispetto a quelli a tasso fisso. Tuttavia, il contesto economico internazionale resta incerto e potrebbe influenzare l’andamento dei tassi nei prossimi mesi. Per questo motivo, molti acquirenti continuano a preferire il tasso fisso, considerato la soluzione più sicura per chi desidera stabilità nel lungo periodo.
L’andamento dei tassi negli ultimi anni
Dopo il forte aumento registrato tra il 2023 e il 2024, la situazione ha iniziato gradualmente a migliorare. Nella prima metà del 2025 i tassi hanno proseguito la loro discesa, mentre nella seconda parte dell’anno si sono stabilizzati su livelli più contenuti.
Secondo le attuali previsioni, questa fase di stabilità potrebbe proseguire anche nel 2026. Per chi sta valutando l’acquisto di un immobile, ciò significa poter trovare condizioni di finanziamento simili a quelle dello scorso anno e decisamente più favorevoli rispetto al biennio precedente.
Mutuo fisso o variabile: cosa conviene nel 2026
Nei primi mesi del 2026 il mercato mostra un quadro relativamente stabile. I tassi fissi risultano leggermente più alti rispetto ai variabili: tra le principali offerte disponibili, il miglior tasso variabile parte da circa 2,34%, mentre il tasso fisso più competitivo si colloca attorno al 2,59%.
Il variabile, dunque, può risultare più conveniente nel breve periodo. Tuttavia presenta un elemento di rischio: se l’inflazione dovesse tornare a salire, la Banca Centrale Europea potrebbe aumentare nuovamente i tassi, con conseguente incremento delle rate.
Il tasso fisso, invece, offre maggiore prevedibilità. La rata resta invariata per tutta la durata del mutuo, permettendo di pianificare con precisione le spese familiari e di evitare eventuali sorprese legate all’andamento del mercato.
Va inoltre considerato che il quadro economico globale rimane esposto a vari fattori di incertezza, tra tensioni geopolitiche e instabilità dei mercati, elementi che possono influenzare rapidamente le previsioni sui tassi.
I tassi delle principali tipologie di mutuo
Analizzando le offerte disponibili a marzo 2026 emergono differenze significative a seconda del tipo di finanziamento scelto.
Mutuo all’80%
È la formula più diffusa e facilmente accessibile.
- Tasso fisso: 2,85% – rata mensile circa 620 euro
- Tasso variabile: 2,34% – rata mensile circa 580 euro
(Simulazione su mutuo da 150.000 euro in 30 anni con LTV 80%)
Mutuo Green
Destinato all’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica (classe A o B), offre spesso condizioni più vantaggiose.
- Tasso fisso: 2,59% – rata circa 599 euro
- Tasso variabile: 2,74% – rata circa 611 euro
Mutuo Consap al 100%
Grazie al Fondo di Garanzia statale, consente di finanziare l’intero valore dell’immobile ed è rivolto soprattutto a giovani under 36 o famiglie numerose.
- Tasso fisso: 3,37% – rata circa 662 euro
- Tasso variabile: 2,60% – rata circa 600 euro
Mutuo al 95%
Pensato per chi dispone di poca liquidità iniziale.
- Tasso fisso: 3,97% – rata circa 713 euro
- Tasso variabile: 3,64% – rata circa 658 euro
Mutuo al 100%
Permette di acquistare casa senza anticipo, ma è meno diffuso e generalmente più costoso.
- Tasso fisso: 3,97% – rata circa 713 euro
- Tasso variabile: 4,35% – rata circa 746 euro
Gli indici di riferimento dei mutui
I tassi applicati dalle banche dipendono principalmente da due indici di riferimento:
- EurIRS, utilizzato per i mutui a tasso fisso. Il valore viene determinato al momento del rogito e rimane invariato per tutta la durata del finanziamento.
- Euribor, che regola i mutui a tasso variabile. Le sue variazioni incidono direttamente sull’importo della rata: se sale, le rate aumentano; se scende, diminuiscono.
A questi indici la banca aggiunge lo spread, ovvero il margine che determina il TAN finale applicato al mutuo.
Quando scegliere il tasso fisso
Il tasso fisso è indicato per chi cerca sicurezza e stabilità. La rata resta identica per tutta la durata del mutuo, permettendo una gestione più prevedibile del bilancio familiare.
Le banche possono proporre due varianti:
- tasso fisso indicizzato, determinato al momento della stipula;
- tasso fisso finito, stabilito già in fase di offerta e spesso utilizzato nelle promozioni.
In entrambi i casi, una volta firmato il mutuo, il tasso non cambia più.
Quando scegliere il tasso variabile
Il variabile può risultare interessante per chi desidera iniziare con una rata più bassa e ha una situazione economica solida che consenta di affrontare eventuali aumenti.
Poiché le rate dipendono dall’andamento del mercato, questa formula è spesso preferita per mutui di durata più breve o in contesti di tassi in discesa.
Le alternative tra fisso e variabile
Oltre alle due formule tradizionali esistono anche soluzioni ibride, che combinano caratteristiche di entrambe:
- tasso misto, con possibilità di passare da fisso a variabile (o viceversa) dopo un determinato periodo;
- variabile con CAP, che prevede un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire;
- variabile a rata costante, dove l’importo della rata resta stabile ma può cambiare la durata del mutuo;
- tasso bilanciato, che divide la rata tra quota fissa e quota variabile.
Come ridurre il costo del mutuo
Chi ha già un mutuo può comunque beneficiare di condizioni migliori attraverso due strumenti:
- surroga, che consente di trasferire gratuitamente il mutuo a un’altra banca ottenendo un tasso più conveniente;
- rinegoziazione, che permette di rivedere il tasso restando con la stessa banca.
Dal 2007 entrambe le operazioni sono gratuite per il cliente.
In sintesi
Nel 2026 chi vuole accendere un mutuo può contare su un mercato più stabile rispetto agli anni precedenti. Il tasso fisso resta la scelta preferita per chi cerca sicurezza e protezione da eventuali rialzi, mentre il tasso variabile può risultare più conveniente nel breve periodo, a fronte però di un rischio maggiore.
Accanto alle due formule tradizionali esistono anche soluzioni intermedie che permettono di bilanciare stabilità e convenienza. In ogni caso, prima di scegliere è sempre consigliabile valutare attentamente la propria situazione economica e confrontare le diverse offerte disponibili.
Disclaimer: le informazioni riportate sono valide alla data di pubblicazione. Per dati aggiornati è sempre consigliabile consultare il foglio informativo della banca o rivolgersi direttamente all’istituto di credito.
