Il mercato immobiliare italiano chiude il 2025 con risultati migliori delle attese. Nonostante un contesto macroeconomico complesso e l’incertezza legata all’andamento dei tassi di interesse, il settore residenziale ha mostrato una buona tenuta. Gli ultimi dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate indicano che nel quarto trimestre dell’anno le compravendite di abitazioni sono cresciute dello 0,4% su base annua, con oltre 218 mila transazioni registrate.
Il dato complessivo positivo nasconde tuttavia un’Italia a due velocità. A trainare la crescita sono soprattutto i comuni non capoluogo, che segnano un aumento dell’1,3%, mentre le grandi città registrano una flessione dell’1,7%. Un segnale che conferma la progressiva migrazione della domanda verso centri minori e aree periurbane, anche a causa dei prezzi elevati nelle principali metropoli.
Tra le otto grandi città analizzate, Palermo si distingue per la crescita più marcata nel quarto trimestre, con un incremento del 10,9%. Bene anche Bologna (+7,3%) e Roma (+4,8%). In controtendenza Milano, che registra un calo del 2,3%, mentre Firenze continua a soffrire con una contrazione del 7,6%. Torino mostra invece una lieve flessione dello 0,5%.
Affitti in crescita, boom del canone concordato
Se il mercato delle compravendite procede con cautela, quello delle locazioni mostra segnali di maggiore dinamismo, soprattutto nelle grandi città come Roma e Milano. Nel quarto trimestre del 2025 sono stati registrati quasi 278 mila nuovi contratti di affitto, in aumento dello 0,6%, mentre i canoni complessivi hanno segnato una crescita del 5%.
Particolarmente significativo l’aumento dei contratti a canone concordato, che a livello nazionale crescono dell’8,4%. Il caso più eclatante è Milano, dove le locazioni agevolate sono aumentate dell’88,3%. Un balzo legato anche al nuovo accordo territoriale siglato nel luglio 2023, che ha reso questa formula più conveniente sia per i proprietari sia per gli inquilini in un mercato caratterizzato da canoni molto elevati.
Il bilancio del 2025: transazioni in aumento
Considerando l’intero anno, le analisi di Fontego Real estate sui dati dell’Agenzia delle Entrate confermano il buon andamento del settore residenziale. Nel 2025 sono state registrate circa 767 mila compravendite di abitazioni, con un incremento del 6,6% rispetto al 2024. I prezzi di vendita sono saliti mediamente di circa il 3% su base nazionale.
«Il mercato si mantiene sui livelli massimi di volumi registrati negli ultimi vent’anni, favorito anche da mutui progressivamente più accessibili nel corso dell’anno», osserva Agostino Garbin, Amministratore unico di Fontego RE.
Nel 2025 le compravendite assistite da mutuo ipotecario sono state circa 334 mila, pari al 46% del totale delle transazioni, in aumento rispetto alle 283 mila del 2024 (41,7%).
Tra le principali città italiane, Palermo si conferma la più dinamica con un aumento delle transazioni del 9,8%, passando da circa 6.500 a oltre 7.140 compravendite. Crescono anche Torino (+6,8%), Roma (+6,3%), Genova (+5,7%), Bologna (+5,3%) e Napoli (+3,4%). Firenze resta invece in calo (-3,8%) per il terzo anno consecutivo, mentre Milano chiude comunque l’anno con un incremento del 4,9%.
Nuove costruzioni in forte contrazione
Il dato più critico emerso nel 2025 riguarda il comparto delle nuove costruzioni. Nel quarto trimestre le compravendite di immobili nuovi sono diminuite del 39,1% a livello nazionale.
Nel complesso, nel 2025 sono state registrate circa 49 mila compravendite di abitazioni di nuova costruzione, pari ad appena il 6,4% del totale. Nel 2024 erano state circa 62 mila, corrispondenti a quasi l’8,6% delle transazioni.
La contrazione riguarda quasi tutte le principali città italiane, con poche eccezioni: Bologna registra un aumento del 26% e Palermo del 20%. Milano segna invece un calo del 23%, dovuto anche alla crescente scarsità di offerta, aggravata dall’inchiesta giudiziaria sui presunti abusi edilizi che ha rallentato diversi progetti.
Le prospettive per il 2026
Nonostante le tensioni internazionali e il tasso medio dei mutui salito al 3,5% alla fine del 2025, le prospettive per il prossimo anno restano positive. Secondo le stime degli osservatori di mercato, nel 2026 il numero delle compravendite potrebbe crescere ulteriormente, raggiungendo tra le 790 mila e le 800 mila unità, con un incremento compreso tra il 3% e il 4%.
Anche i prezzi dovrebbero continuare a salire, seppur con maggiore moderazione, con aumenti previsti tra l’1% e il 3%.
