Il governo corregge il tiro: niente aumento generalizzato della cedolare secca, ma stretta sul confine tra privati e attività d’impresa. Con il maxi-emendamento alla manovra di dicembre la tassazione sugli affitti brevi conferma il 21% per il primo immobile locato, mentre dal terzo scatta l’obbligo di aprire partita IVA e di operare come impresa.
Per settimane era stata annunciata una stangata: la prima bozza della manovra prevedeva la cedolare al 26% per tutti gli affitti brevi. La reazione di host, proprietari e associazioni di categoria – che denunciavano il rischio di azzerare il mercato turistico diffuso e di penalizzare i piccoli proprietari – ha però portato a un ripensamento. Il risultato è una soluzione meno visibile sulle aliquote ma più incisiva sul piano regolamentare: limitare il regime da “privato” a chi gestisce al massimo due immobili per affitti brevi.
Cosa cambia, in concreto
Il nuovo impianto normativo si articola su tre livelli:
- Primo immobile: resta confermata la cedolare secca al 21%. Per chi affitta un solo appartamento su piattaforme come Airbnb o Booking, quindi, la situazione fiscale rimane sostanzialmente invariata rispetto all’attuale regime.
- Secondo immobile: continua ad applicarsi la cedolare al 26% per il secondo immobile dato in affitto breve, come già previsto dalle normative vigenti.
- Dal terzo immobile in poi: scatta la presunzione di esercizio di attività imprenditoriale. Questo comporta l’obbligo di aprire partita IVA e l’uscita dal regime della cedolare secca: il reddito dovrà essere gestito secondo il regime d’impresa (forfettario o ordinario, a seconda dei requisiti), con tutti gli adempimenti contabili e fiscali connessi (IVA, dichiarazioni, tenuta della contabilità).
La novità non è dunque solo fiscale: cambia lo status giuridico del soggetto che gestisce più abitazioni, trasformando l’host strutturato in operatore economico a tutti gli effetti.
Perché la modifica è significativa
La scelta del Governo mira a distinguere in modo più netto tra chi affitta saltuariamente un immobile per arrotondare il reddito e chi invece costruisce un portafoglio di immobili finalizzati alla locazione turistica. L’effetto pratico è duplice:
- evita l’impatto immediato e diffuso di un aumento dell’aliquota per i piccoli proprietari;
- però impone una soglia oltre la quale la gestione deve essere professionalizzata, con oneri amministrativi e fiscali maggiori.
Per gli investitori la domanda diventa pratica: conviene fermarsi a due immobili per rimanere nel perimetro da privato, o strutturarsi come impresa e assorbire i relativi costi e obblighi?
E la ritenuta dei portali?
Resta aperto il tema della ritenuta che i portali applicano quando incassano i canoni per conto dei proprietari. La prima versione della manovra prevedeva un allineamento della ritenuta al 26%; il maxi-emendamento ha spostato l’attenzione sulle soglie e sulle aliquote, ma non ha chiarito del tutto il trattamento delle ritenute. Occorrerà attendere il testo definitivo in Gazzetta Ufficiale e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate per sciogliere i dubbi operativi.
Conclusione: più chiarezza, più scelte
La manovra 2026 non abbatte il piccolo mercato degli affitti brevi con una stangata immediata sulle aliquote, ma ridisegna i confini regolamentari: chi oltrepassa la soglia delle due proprietà dovrà fare i conti con una gestione professionale e con obblighi fiscali più stringenti. Per i piccoli host la decisione resta soprattutto economica: valutare redditività e costi – inclusi quelli amministrativi – per capire se sia preferibile fermarsi oppure strutturarsi come impresa. In ogni caso, molte questioni applicative restano in sospeso fino alla pubblicazione definitiva del testo e ai successivi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
