Acquistare una casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona, sia dal punto di vista economico che personale. Per garantirsi una transazione senza rischi legali o patrimoniali, è essenziale condurre approfondite verifiche tecniche e documentali. Questi controlli aiutano a prevenire problemi futuri, come vizi occulti, debiti pendenti o abusi edilizi.
Vizi occulti: un rischio insidioso
I vizi occulti sono difetti dell’immobile non visibili durante una normale ispezione e spesso emergono solo dopo l’acquisto. Secondo l’articolo 1490 del Codice Civile, questi difetti, se scoperti, possono compromettere l’uso dell’immobile o ridurne significativamente il valore. Problemi come infiltrazioni, crepe strutturali, impianti non a norma o difetti di isolamento sono solo alcuni esempi di ciò che un acquirente potrebbe trovarsi a gestire.
Accertamenti preliminari: cosa controllare
Prima di concludere l’acquisto, è fondamentale:
- Verificare la proprietà: accertarsi che il venditore sia il legittimo proprietario e che l’immobile non abbia pendenze legali, come ipoteche o pignoramenti.
- Analizzare i documenti urbanistici e catastali: una visura catastale e il certificato di destinazione urbanistica garantiscono la conformità dell’immobile alle normative.
- Controllare i pagamenti condominiali: in caso di immobili in condominio, è importante richiedere un attestato che certifichi l’assenza di morosità.
- Effettuare una perizia tecnica: un tecnico qualificato può rilevare difetti strutturali, controllare gli impianti e verificare la presenza di materiali pericolosi, come l’amianto.
Come reperire la documentazione
Parte dei documenti può essere richiesta direttamente dall’acquirente presso il catasto o il Comune, anche avvalendosi del diritto di accesso agli atti pubblici, come ribadito dalla sentenza TAR Milano n. 1857/2011. Alternativamente, si può delegare il venditore a fornire la documentazione necessaria, preferibilmente prima della firma di un preliminare.
Strumenti di tutela legale
Per proteggersi dai vizi occulti, l’acquirente può includere clausole specifiche nel contratto di compravendita, obbligando il venditore a rispondere per eventuali difetti non visibili. Il Codice Civile (artt. 1490 e 1492) prevede, in caso di vizi scoperti entro un periodo ragionevole, il diritto alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo.
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito la responsabilità del venditore, come nelle sentenze n. 24130/2011 e n. 15535/2014, sottolineando che l’acquirente può richiedere il risarcimento dei danni anche se il vizio emerge dopo l’acquisto.
Conclusioni
Investire nella verifica preventiva e affidarsi a professionisti esperti è l’unico modo per rendere l’acquisto di una casa un passo sicuro e senza sorprese. Un controllo accurato oggi può evitare problemi e costi imprevisti domani.
