Per diversi motivi può capitare che si debba ricorrere, o da parte del proprietario dell’immobile o da parte del conduttore, alla disdetta del contratto di locazione. A tal proposito, sia che si tratti di un immobile a uso abitativo sia che ad uso commerciale, il contratto di locazione prevede alcune norme ben precise in caso di disdetta del contratto.
Quando si può effettuare la disdetta dell’affitto
La prima regola da sapere è che il conduttore, prima della scadenza del contratto, può recedere in qualsiasi momento. Devono sussistere però dei gravi motivi che giustificano tale scelta come stabilito dall’articolo 3, comma 6 della Legge 431 del 1998.
La legge riconosce la possibilità di recedere anticipatamente senza che vi sia una clausola specifica all’interno del contratto di locazione, solo in presenza di ragioni considerate gravi dallo stesso legislatore.
Si tratta di circostanze oggettive, imprevedibili e inevitabili che sono sopraggiunte dopo la conclusione dell’accordo. Eventi che pertanto non dipendono da lui e che non erano a lui noti. Ovviamente il locatore potrà contestare le circostanze poste a fondamento della disdetta e in caso di sua opposizione le parti dovranno rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per dirimere la controversia in corso. Sarà pertanto il Giudice ad accertare la presenza o meno dei gravi motivi.
Un trasferimento per motivi di lavoro, la presenza di muffa o rumori insopportabili sono alcuni dei gravi motivi che potrebbero giustificare una interruzione anticipata del contratto di locazione.
La norma non specifica quali debbano essere i gravi motivi ma quelli sopra indicati costituiscono gravi motivi sufficienti a giustificare la risoluzione anticipata della locazione.
Qual è il preavviso per la disdetta dell’affitto?
La lettera di disdetta deve essere inviata dall’inquilino al padrone di casa almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare l’immobile.
La disdetta dovrà essere inoltrata in forma scritta, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nel documento dovranno essere illustrati i gravi motivi che spingono l’inquilino a interrompere anticipatamente il contratto.
Nella lettera inoltre deve essere indicata, in modo preciso, la data in cui il conduttore intende lasciare l’immobile unitamente ai dati relativi all’inquilino e al contratto stesso. Si potrà anche invitare il padrone a prendere in visione la casa prima dell’abbandono e a riconsegnare il deposito cauzionale.
Qualora il conduttore abbandoni la casa senza aver dato il giusto preavviso, dovrà risarcire al proprietario gli eventuali danni subiti che ovviamente dovrà dimostrare.
Restituzione del deposito cauzionale
Per quanto concerne la cauzione versata dall’inquilino all’atto della sottoscrizione del contratto la stessa resterà nelle mani del proprietario fino alla presa in visione dell’appartamento da parte del locatore, in quanto posta a garanzia per l’eventuale presenza di danni nell’alloggio locato. Una volta rilasciato l’immobile e constatata l’assenza di danni il proprietario potrà restituirla al conduttore.
Clausola con risoluzione anticipata del contratto
È bene ricordare che l’interruzione anticipata del contratto oltre che consensualmente o per disdetta può avvenire in forza di una clausola apposta dalle parti (anche in questo caso consensualmente) al momento della sottoscrizione del contratto. Invocando tale clausola e nel rispetto della stessa il conduttore potrà rilasciare l’immobile in via anticipata interrompendo il contratto di locazione.
