In Italia le case ci sono, ma spesso restano chiuse. Il fenomeno delle cosiddette abitazioni dormienti ha ormai assunto dimensioni strutturali, ponendo interrogativi economici e sociali sempre più urgenti. Una quota rilevante del patrimonio residenziale nazionale, pur esistendo fisicamente, rimane infatti esclusa dai circuiti della vendita e soprattutto della locazione, mentre la domanda di affitti continua a crescere.
Secondo i principali report di settore, quasi un quarto delle abitazioni intestate a persone fisiche non è utilizzato stabilmente né immesso sul mercato. Un dato che fotografa uno squilibrio profondo tra offerta potenziale e bisogni abitativi reali, alimentando tensioni nei grandi centri urbani e lasciando interi territori in una condizione di immobilismo.
Otto milioni e mezzo di case “ferme”
Il IV Rapporto Federproprietà-Censis fornisce una mappa dettagliata del fenomeno: in Italia si contano circa 8,5 milioni di abitazioni dormienti, pari al 25,7% del totale delle case di proprietà privata. Si tratta di una galassia eterogenea di immobili, suddivisibile in tre grandi categorie:
- 5,8 milioni di abitazioni non primarie, utilizzate solo saltuariamente o mai affittate;
- 1,4 milioni di case senza allacciamenti a luce e acqua, di fatto non abitabili senza interventi rilevanti;
- 1,3 milioni di immobili a utilizzo indefinito, spesso non dichiarati fiscalmente e privi di una funzione abitativa chiara.
La distribuzione geografica evidenzia forti squilibri: in alcune aree, come Calabria, Valle d’Aosta, Sondrio e Savona, la quota di abitazioni vuote supera ampiamente la media nazionale. Nel Mezzogiorno e nelle isole il fenomeno appare ancora più accentuato, anche a causa dello spopolamento e della debolezza della domanda locale.
Perché le case restano vuote
Le ragioni dell’aumento delle abitazioni inutilizzate sono molteplici e intrecciano fattori economici, normativi e culturali. In primo piano c’è la paura dei proprietari: oltre l’82% degli italiani teme di non riuscire a rientrare in possesso dell’immobile in caso di morosità dell’inquilino. La lentezza delle procedure di sfratto e l’assenza di tutele percepite efficaci rappresentano un forte deterrente alla locazione.
A questo si aggiungono:
- la pressione fiscale e l’incertezza normativa, che rendono l’affitto percepito come rischioso;
- il declino demografico di molte aree interne, dove le case restano vuote perché manca la domanda;
- la crisi dell’affitto tradizionale, progressivamente sostituito da formule più flessibili;
- le criticità strutturali di molti immobili, spesso obsoleti o costosi da ristrutturare;
- una valutazione economica negativa, soprattutto nei contesti a bassa redditività.
Sul fondo resta una componente culturale: in Italia la casa continua a essere vista come un bene rifugio, da conservare più che da mettere a reddito. Una scelta che, sommata a migliaia di altre, contribuisce a congelare una risorsa potenzialmente strategica.
Il paradosso: case vuote e affitti introvabili
Il risultato è un paradosso evidente: milioni di abitazioni inutilizzate convivono con una crescente difficoltà di accesso alla casa, soprattutto in affitto. Giovani, lavoratori fuori sede e famiglie a reddito medio-basso faticano a trovare soluzioni sostenibili, in particolare nelle grandi città.
Le ricerche indicano che l’80% degli intervistati sarebbe favorevole alla reimmissione sul mercato delle case dormienti, riconoscendole come una riserva potenziale in grado di alleviare la pressione abitativa. Tuttavia, la mancata corrispondenza territoriale tra domanda e offerta limita l’efficacia di questa “scorta”: molte case vuote si trovano dove la richiesta è scarsa, mentre restano inutilizzate anche abitazioni situate in zone attrattive, bloccate da timori legali o strategie patrimoniali familiari.
Affitti brevi: la scelta della flessibilità
In questo contesto si inserisce la crescita degli affitti brevi, sempre più preferiti dai proprietari rispetto alla locazione stabile. Nelle città a forte vocazione turistica – come Roma, Milano, Firenze e Venezia – il fenomeno è particolarmente evidente. Oggi in Italia si contano oltre 691 mila strutture dedicate all’affitto breve, in gran parte appartamenti privati.
La formula convince per la maggiore flessibilità, il controllo sugli ospiti e la riduzione del rischio di insolvenza. Ma l’effetto collaterale è la contrazione dell’offerta di affitti a lungo termine, soprattutto nei centri storici, con un impatto diretto sui residenti.
Le proposte sul tavolo
Per sbloccare il patrimonio immobiliare inattivo, associazioni e studiosi avanzano da tempo una serie di soluzioni. Tra le più condivise:
- una banca dati nazionale degli inquilini morosi, sostenuta da oltre l’84% dei cittadini;
- procedure di sfratto più rapide, auspicate dall’86% degli intervistati;
- incentivi e semplificazioni per la riqualificazione energetica, oggi frenata da una burocrazia ritenuta eccessiva.
Accanto a queste misure, si discute di semplificazione normativa e maggiore chiarezza fiscale. Non mancano però voci critiche: secondo alcune associazioni di proprietari, molte abitazioni considerate “vuote” sono in realtà utilizzate legittimamente e non dovrebbero essere incluse nel conteggio.
Resta il fatto che il tema delle case dormienti è ormai centrale nel dibattito sull’abitare. Un nodo irrisolto che intreccia diritti, paure e politiche pubbliche, e che continua a tenere chiuse milioni di porte mentre la domanda bussa con sempre maggiore insistenza.
