L’Unione europea imprime una nuova accelerazione alle politiche sulla casa. Il Parlamento europeo ha infatti approvato una risoluzione che introduce una serie di interventi sugli affitti brevi e sugli incentivi fiscali, con l’obiettivo di rendere più accessibili sia le locazioni sia l’acquisto di abitazioni.
Se già nel 2025 era emersa chiaramente la volontà delle istituzioni europee di trasformare la questione abitativa da problema nazionale a priorità strategica comune, oggi la Commissione europea compie un ulteriore passo avanti. Non si parla più soltanto di indirizzi politici, ma della costruzione di un vero e proprio European Affordable Housing Plan, destinato a diventare uno dei pilastri delle politiche sociali ed economiche dell’Unione.
Tra i principali strumenti previsti figurano una strategia europea per la costruzione abitativa, una piattaforma paneuropea dedicata agli investimenti e un intervento specifico sul fenomeno degli affitti brevi. Secondo le stime di Bruxelles, nei prossimi anni saranno necessarie circa 650 mila nuove abitazioni all’anno, oltre alla media già realizzata, con investimenti annui pari a circa 150 miliardi di euro. Un obiettivo ambizioso, soprattutto considerando che negli ultimi anni i permessi per nuove costruzioni e ristrutturazioni residenziali risultano in calo, segnalando una rigidità dell’offerta che continua a frenare il mercato.
Gli affitti brevi al centro del dibattito europeo
In questo scenario, gli affitti brevi sono destinati a diventare uno dei capitoli più rilevanti del futuro intervento europeo.
La Commissione riconosce che, nei quartieri urbani più attrattivi e nelle destinazioni turistiche ad alta pressione, la rapida espansione delle locazioni turistiche – spesso accompagnata da pratiche speculative – può ridurre la disponibilità di abitazioni per la locazione di lungo periodo, contribuendo all’aumento dei prezzi e all’espulsione dal mercato di residenti, lavoratori e studenti.
Per questo motivo Bruxelles non considera più gli affitti brevi soltanto come un effetto della digitalizzazione del turismo, ma come un fattore che incide direttamente sull’accessibilità economica dell’abitare. Nei documenti preparatori al Piano si prevede che le autorità pubbliche possano individuare le cosiddette “housing stressed areas”, ossia le zone in cui il mercato abitativo è sotto maggiore pressione. In questi contesti sarà possibile adottare misure mirate e proporzionate per regolare gli affitti brevi e tutelare l’equilibrio del mercato residenziale.
La linea europea, tuttavia, non punta a un divieto generalizzato. L’obiettivo è piuttosto creare un quadro normativo comune che lasci spazio a interventi differenziati a livello territoriale, nel rispetto del principio di sussidiarietà.
In questa direzione si inserisce il Regolamento (UE) 2024/1028 sui servizi di locazione di alloggi a breve termine, che entrerà pienamente in vigore nel maggio 2026. La normativa introdurrà nuovi obblighi di registrazione per gli host e meccanismi di condivisione dei dati tra piattaforme digitali e autorità nazionali, con l’obiettivo di aumentare la trasparenza del settore.
I dati sulla crisi abitativa
Secondo la Commissione europea, le medie nazionali tendono spesso a sottostimare l’intensità del fenomeno. Le tensioni più forti si concentrano infatti nelle grandi città e nelle aree turistiche, dove il costo delle abitazioni cresce più rapidamente rispetto ai redditi.
In molte di queste zone, anche destinare un terzo del reddito medio a una rata trentennale non è più sufficiente per acquistare un piccolo appartamento. Ne deriva un mercato sempre più segmentato, nel quale il divario tra nuovi contratti di locazione e contratti più vecchi e regolamentati tende ad ampliarsi, riducendo la mobilità abitativa.
I numeri confermano la dimensione del problema. Nel 2024 l’8,2% della popolazione dell’Unione europea viveva in famiglie che destinavano oltre il 40% del reddito disponibile ai costi dell’abitazione. Nello stesso anno, secondo Eurostat, il 26,5% dei giovani tra i 15 e i 29 anni viveva in abitazioni sovraffollate, mentre il 9,7% apparteneva a famiglie gravate da costi abitativi eccessivi.
In questo contesto, decisioni fondamentali come lasciare la casa dei genitori, studiare in un’altra città o trasferirsi per lavoro risultano sempre più condizionate dal peso dei costi abitativi.
Cosa potrebbe cambiare per proprietari e amministrazioni locali
L’obiettivo dell’Unione europea è costruire una cornice normativa, informativa e finanziaria che permetta a Stati e amministrazioni locali di intervenire sul mercato abitativo con maggiore efficacia.
Il progetto si articola lungo tre direttrici principali:
Sostegno pubblico all’housing accessibile. La revisione delle regole sugli SGEI (Servizi di Interesse Economico Generale), presentata insieme al Piano del 16 dicembre 2025, consente agli Stati membri di sostenere progetti di edilizia accessibile senza dover notificare preventivamente l’intervento alla Commissione, a determinate condizioni.
Leva fiscale. Il Parlamento europeo chiede sistemi fiscali più favorevoli per i nuclei a basso e medio reddito, la rimozione di alcune barriere tributarie per chi acquista la prima casa e incentivi che rendano più conveniente la locazione di lungo periodo.
Semplificazione amministrativa. Infine, Bruxelles sollecita procedure autorizzative più rapide e digitalizzate per il settore edilizio, con l’obiettivo di arrivare al rilascio dei permessi entro 60 giorni.
Il Piano europeo per la casa è dunque destinato a diventare uno dei dossier più rilevanti delle politiche comunitarie nei prossimi anni, con possibili effetti diretti non solo sul mercato immobiliare, ma anche sulle dinamiche urbane, turistiche e sociali di molte città europee.
