Il mercato residenziale italiano accelera, ma cresce il divario tra chi riesce ad acquistare casa e chi fatica a sostenere le spese essenziali. È il quadro che emerge dal 18° Rapporto sull’Abitare 2025 di Nomisma, che analizza l’andamento delle compravendite e i cambiamenti nei bisogni abitativi delle famiglie.
Compravendite oltre i livelli pre-pandemia
Secondo le stime preconsuntive, nel 2025 le transazioni residenziali dovrebbero raggiungere quota 770 mila, superando nettamente i volumi registrati prima del Covid. Per il triennio 2026-2028 si prevede una sostanziale stabilità: il mercato resterà su livelli elevati, ma con ritmi di crescita più contenuti rispetto all’ultimo anno.
Sul fronte del credito si registra un deciso rimbalzo. Dopo la frenata del 2023, nel 2025 le nuove erogazioni di mutui crescono del 30,8% in valore. Tuttavia, la quota di famiglie che riesce ad accedere al finanziamento resta inferiore ai massimi toccati nel periodo post-pandemico, segno di una selettività ancora marcata da parte delle banche.
Redditi sotto pressione e risparmi in calo
Se il mercato appare dinamico, la situazione delle famiglie racconta un’altra storia. Solo il 35,8% ritiene il proprio reddito sufficiente a coprire le spese essenziali, mentre aumenta la percentuale di chi lo considera appena adeguato o del tutto inadeguato (18,5%).
La fragilità finanziaria si fa più evidente: oltre un quarto delle famiglie dichiara di non riuscire a risparmiare e circa un terzo segnala una riduzione della capacità di accumulo rispetto all’anno precedente. Le difficoltà colpiscono in modo particolare le famiglie numerose, i single di mezza età e gli anziani soli, ampliando le disuguaglianze sociali.
Il risultato è uno scollamento crescente tra la vitalità del mercato immobiliare e la reale capacità economica di una parte sempre più ampia della popolazione.
Affitto sempre più scelta obbligata
Per il 53,6% delle famiglie in locazione, l’affitto non rappresenta una scelta strategica ma una necessità, dovuta all’impossibilità di acquistare un’abitazione. In un solo anno, la quota di nuclei che ha vissuto in affitto per periodi superiori ai sei mesi è passata dal 3,3% al 5,5%, con un’incidenza maggiore tra giovani, imprenditori e liberi professionisti.
Parallelamente cresce la percezione della casa di proprietà come opzione economicamente meno conveniente nel suo complesso, mentre si riduce la componente di chi considera l’affitto una soluzione temporanea in attesa dell’acquisto.
Demografia e nuove esigenze abitative
A incidere sulle tensioni del mercato contribuiscono anche i cambiamenti demografici: invecchiamento della popolazione, aumento delle famiglie unipersonali e diminuzione dei nuclei con figli orientano la domanda verso abitazioni più piccole, formule in locazione e soluzioni innovative come student housing, senior housing e co-living.
L’offerta, però, fatica ad adeguarsi. La produzione di nuove abitazioni resta limitata e i vincoli normativi rallentano la riqualificazione del patrimonio esistente, aggravando il mismatch tra domanda e disponibilità.
Il nodo del Piano Casa
In questo scenario, il futuro Piano Casa viene indicato come uno strumento decisivo per rafforzare strutturalmente l’offerta, in particolare di alloggi accessibili e in affitto, capaci di rispondere ai bisogni delle nuove generazioni e ai profondi cambiamenti sociali in atto.
Nel frattempo, avverte il Rapporto, servono misure urgenti per fronteggiare una situazione che sta assumendo sempre più i contorni di un’emergenza nazionale.
