Le bollette energetiche sempre più elevate e la crescente attenzione verso la riqualificazione energetica stanno portando molti inquilini a chiedersi quali interventi possano pretendere dal proprietario di un immobile in affitto. La risposta, però, è meno scontata di quanto si possa immaginare.
La normativa italiana distingue infatti tra gli interventi necessari a garantire l’abitabilità dell’immobile e quelli finalizzati a migliorarne l’efficienza energetica. Una differenza che spiega perché molti edifici destinati alla locazione continuino a rimanere poco efficienti dal punto di vista energetico.
Quando il proprietario è obbligato a intervenire
Il Codice Civile impone al proprietario di consegnare e mantenere l’immobile in condizioni tali da consentirne il normale utilizzo per tutta la durata della locazione.
Se emergono problemi che compromettono la vivibilità dell’abitazione, l’inquilino può chiedere gli interventi necessari. Tra i casi più frequenti rientrano:
- infissi deteriorati o non più funzionali;
- presenza di muffa e umidità dovute a difetti costruttivi;
- impianti di riscaldamento non funzionanti;
- problemi strutturali o difetti riconducibili alle parti comuni del condominio.
In queste situazioni non si parla di lavori di efficientamento energetico, ma di manutenzioni indispensabili per ripristinare condizioni di sicurezza e abitabilità.
Riqualificazione energetica: perché la situazione è diversa
Diverso è il caso degli interventi destinati a migliorare le prestazioni energetiche dell’immobile, come la sostituzione degli infissi, l’installazione di nuovi impianti o il miglioramento dell’isolamento termico.
L’inquilino, in linea generale, non può obbligare il proprietario a realizzare questi lavori se l’abitazione è già conforme ai requisiti minimi di abitabilità previsti dalla legge.
Questo rappresenta uno dei principali ostacoli alla riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano.
Lo “split incentive”: il paradosso degli immobili in affitto
Gli economisti definiscono questo fenomeno “split incentive”, ovvero incentivo diviso.
In pratica, il proprietario sostiene il costo dell’intervento, mentre il beneficio immediato viene percepito soprattutto dall’inquilino, che può contare su:
- bollette più basse;
- maggiore comfort abitativo;
- migliori condizioni climatiche all’interno dell’abitazione.
Il proprietario, invece, recupera l’investimento soltanto nel medio-lungo periodo, grazie all’aumento del valore dell’immobile e a una maggiore attrattività sul mercato delle locazioni.
Secondo la Commissione Europea, questo disallineamento degli interessi rappresenta una delle principali cause che rallentano la riqualificazione energetica delle abitazioni in affitto.
Come possono collaborare proprietario e inquilino
Anche se non esiste un obbligo di effettuare interventi di efficientamento, proprietario e inquilino possono trovare soluzioni condivise.
L’inquilino può documentare consumi elevati, dispersioni termiche o problemi di comfort attraverso fotografie, bollette e rilievi tecnici, proponendo interventi che valorizzino l’immobile nel tempo.
Inoltre, la normativa fiscale consente, in alcuni casi, di concordare la ripartizione delle spese di ristrutturazione. Se è l’inquilino a sostenere direttamente alcuni interventi autorizzati, può accedere alle agevolazioni fiscali previste e concordare con il proprietario modalità di recupero dell’investimento, ad esempio mediante una riduzione del canone di locazione.
Un tema che riguarda l’intero mercato immobiliare
In Italia circa una famiglia su cinque vive in affitto, e gran parte del patrimonio destinato alla locazione presenta ancora prestazioni energetiche migliorabili.
Investire nella riqualificazione energetica significa non solo ridurre consumi ed emissioni, ma anche aumentare il valore dell’immobile, migliorarne la competitività sul mercato e offrire agli inquilini abitazioni più confortevoli ed economiche da gestire.
Per i proprietari si tratta sempre più di una scelta strategica: un immobile efficiente tende infatti a mantenere meglio il proprio valore nel tempo, ad attrarre inquilini di qualità e a ridurre i periodi di sfitto, elementi che incidono direttamente sulla redditività dell’investimento.
