In molte città turistiche, sempre più proprietari di appartamenti nei condomini decidono di trasformarli in bed and breakfast per ottenere un guadagno extra. Tuttavia, questa scelta, economicamente vantaggiosa per i proprietari, può causare tensioni all’interno dei condomini, creando difficoltà di convivenza tra i residenti.
L’uso intensificato dell’immobile: quali conseguenze?
Il Tribunale di Roma ha recentemente affrontato la questione se l’uso intensificato di un appartamento adibito a B&B possa influire sulla ripartizione delle spese condominiali. In particolare, ci si è chiesti se il condominio possa legittimamente richiedere una quota maggiorata ai proprietari che trasformano il proprio appartamento in un B&B.
La sentenza
Con la sentenza n. 1271 del 24 gennaio 2024, il Tribunale di Roma ha stabilito che il regolamento condominiale può prevedere un aumento delle spese a carico del singolo condomino per compensare la maggiore usura delle parti comuni dovuta agli ospiti del B&B. Di conseguenza, il proprietario che trasforma il proprio appartamento in un B&B può essere obbligato a pagare una quota maggiorata di spese condominiali.
Il caso specifico
Un condomino, che gestisce un B&B all’interno del proprio appartamento, ha impugnato una delibera dell’assemblea che gli imponeva una maggiorazione del 30% sulle spese condominiali relative all’unità adibita a B&B. Secondo l’assemblea, l’utilizzo intensificato delle parti comuni da parte degli ospiti giustificava tale aumento, soprattutto per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Il proprietario del B&B ha contestato la delibera, ritenendola contraria al regolamento condominiale e alle regole di ripartizione delle spese. Tuttavia, il Tribunale di Roma ha giudicato la delibera perfettamente legittima.
Regolamento contrattuale
Il giudice ha evidenziato che, in questo caso, esiste un regolamento condominiale di tipo contrattuale, accettato dagli acquirenti iniziali e regolarmente trascritto nei registri immobiliari. Questo regolamento vincola tutti i successivi acquirenti, disciplinando sia l’uso delle parti comuni sia le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive.
Il regolamento prevede che, qualora gli appartamenti vengano destinati a un uso consentito ma diverso da quello abitativo, e tale cambiamento intensifichi l’uso delle parti comuni come androne, scale e ascensore, l’assemblea può imporre una maggiorazione del contributo spese di gestione e manutenzione.
Maggiorazione legittima
L’assemblea, nella delibera impugnata, ha agito in conformità con queste disposizioni. Lo stesso articolo 1123 del Codice civile, che stabilisce la ripartizione delle spese “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno“, consente deroghe tramite “diverse convenzioni“, permettendo ai condomini di aumentare o diminuire le spese in base all’uso concreto delle parti comuni.
In conclusione, il Tribunale ha confermato la legittimità della delibera condominiale che impone una maggiorazione del 30% sulle spese condominiali per le unità adibite a B&B, in quanto conforme al regolamento condominiale e all’ordine del giorno dell’assemblea.
