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Airbnb: come ottenere il massimo

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Chi non conosce Airbnb? Fondato nel 2008 ed ora conta più di 6 milioni di annunci immobiliari in 81.000 località in quasi 200 paesi. Su Airbnb gli “host” affittano stanze condivise, stanze private, intere proprietà, spazi unici, B&B o sistemazioni in hotel a ospiti in viaggio da qualsiasi parte del mondo.

L’Italia è uno dei principali mercati di Airbnb nel mondo per numero di annunci, dietro solo a Stati Uniti e Francia. Prima della pandemia, gli annunci complessivi di Airbnb in Italia avevano raggiunto circa quota 400 mila. La maggior parte riguarda appartamenti interi (per il 75%), mentre circa un quarto del totale consiste in annunci per stanze singole.

Quanto costa registrarsi su Airbnb?

La registrazione e l’inserimento di una proprietà su Airbnb è gratuita. Si paga invece una commissione per il servizio di “host” che viene addebitata però solo sulle prenotazioni confermate. Il portale riverserà poi il totale del compenso da prenotazione al netto della propria commissione sul conto corrente dell’host.

Il costo da commissione può essere di tipo “condiviso” quando i costi vengono suddivisi tra l’host e l’ospite. In questo caso per la maggior parte degli host i costi ammontano al 3%. Alcuni, invece, pagano di più, per esempio: host Airbnb Plus, host con alloggi in Italia, host con termini di cancellazione Super Rigidi. I costi da commissione vengono calcolati a partire dal subtotale della prenotazione (prezzo giornaliero + spese di pulizia + eventuali costi per l’ospite aggiuntivo, al netto dei costi di Airbnb e delle tasse) e sono automaticamente detratti dal compenso dell’host. Le commissioni per gli ospiti invece sono inferiori al 14,2% del subtotale della prenotazione (prezzo giornaliero + spese di pulizia + eventuali costi per l’ospite aggiuntivo, al netto dei costi di Airbnb e delle tasse).

Diversamente Aibnb consente agli host di scegliere la modalità costi solo a carico dell’host (che noi consigliamo). Con questa struttura, l’intero costo viene detratto dal compenso dell’host. In genere va dal 14 al 16%, anche se gli host Airbnb Plus e gli host con termini di cancellazione Super Rigidi potrebbero pagare di più. Questi costi sono obbligatori per gli alloggi tradizionali, come ad esempio hotel e appartamenti con trattamento alberghiero, nonché per gli host connessi tramite software (a meno che la maggior parte dei loro alloggi non sia ubicata negli Stati Uniti, in Canada, alle Bahamas, in Messico, in Argentina, a Taiwan o in Uruguay). Tutti gli host con connessione API, che quindi utilizzano un channel manager, saranno iscritti con la struttura Costi solo a carico dell’host, che non potranno modificare.

Per quanto riguarda l’IVA, in base alle leggi della giurisdizione in cui si trova la proprietà, ai costi indicati sopra potrebbe essere applicata anche l’IVA. I costi del servizio includono comunque sempre l’IVA, ove applicabile.

Cosa è incluso in un annuncio Airbnb?

Oltre all’annuncio standard per la tua struttura su Airbnb, il portale fornirà anche una copertura assicurativa a garanzia dell’host fino 1 milione di euro in caso di danni alla proprietà ed assistenza telefonica 24 ore su 24, 7 giorni su 7.

Quali sono i principali fattori di ranking su Airbnb?

Airbnb afferma che ci sono quasi 100 fattori diversi che influenzano il posizionamento di un annuncio nelle ricerche. Molte di queste variabili non sono controllabili da un host ma se applichi i seguenti suggerimenti darai certamente una mano al posizionamento.

  1. Applica la prenotazione a conferma immediata e non lasciare che gli ospiti debbono inviare una richiesta di prenotazione.
  2. Inserisci ogni tuo tipo di contatto possibile su Airbnb (e-mail, telefono, social ecc)
  3. Tutti i nuovi annunci ottengono una spinta, tuttavia ottenere una prenotazione da Airbnb già nel tuo primo mese è essenziale per il futuro posizionamento.
  4. Aggiorna regolarmente il calendario delle disponibilità.
  5. Crea manuali della casa per aiutare gli ospiti duranti il soggionro.
  6. Imposta degli automatismi nei messaggi di benvenuto con le informazioni di base.
  7. Imposta sempre prezzi adatti alla tua location e dinamici nel tempo, non lasciare i prezzi fissi.
  8. Scrivi un titolo accattivante ed acchiappa click all’annuncio della proprietà.
  9. Scrivi annunci chiari completando ogni singolo spazio richiesto dalla piattaforma e senza copiare e incollare le stesse frasi.
  10. Seleziona adeguatamente tutti i servizi che offri.
  11. Aggiungi tante immagini, attenzione però che siano professionali!
  12. Crea una didascalia per ogni foto.
  13. Riduci al minimo le cancellazioni di prenotazione.
  14. Raccogli il maggior numero possibile di ottime recensioni degli ospiti.
  15. Mantieni un soggiorno minimo basso affinché il tuo annuncio possa essere visibile anche per le ricerche di soggiorni brevi.
  16. Applica sconti e promozioni (con criterio, non per perdere soldi).
  17. Rispondi alle domande degli ospiti entro 24 ore.
  18. Chiedi agli ospiti precedenti di aggiungere la tua proprietà alle loro “liste desiderio” per soggiorni futuri.

Tieni presente che tutte le informazioni sono soggette a possibili modifiche e aggiornamenti da parte di Airbnb, controlla quindi sempre sul portale eventuali aggiornamenti ed informazioni dettagliate. 

Autore

Arsenale 1104 è una società di gestione e investimento immobiliare "all-inclusive" che offre servizi per case, ville e appartamenti vacanza a Venezia, Padova, Vicenza e Verona. Possiamo aiutarti e gestire il tuo immobile?