L’estensione delle regole sugli affitti brevi rischia di avere effetti dirompenti su una platea molto ampia di lavoratori. Con le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, l’attività di locazione di breve durata può trasformarsi più facilmente in esercizio d’impresa, con conseguenze fiscali e professionali rilevanti. Secondo quanto evidenziato da Il Sole 24 Ore, sarebbero oltre tre milioni le persone che, a causa del proprio status lavorativo, non possono svolgere attività commerciali e che ora si trovano davanti a un possibile divieto.
La novità: soglia abbassata a tre immobili
Il cambiamento chiave riguarda il numero di immobili concessi in affitto breve. In passato la qualificazione automatica come attività imprenditoriale scattava oltre i cinque appartamenti. Con la nuova normativa, invece, è sufficiente locare tre immobili nell’arco dell’anno per essere considerati imprenditori.
Un abbassamento della soglia che determina un passaggio immediato dalla gestione privata del patrimonio a un’attività economica organizzata, con obbligo di apertura della partita Iva, tenuta della contabilità e applicazione del regime fiscale e contributivo previsto per le imprese.
Dal reddito fondiario alla fiscalità d’impresa
Il nuovo inquadramento modifica radicalmente il trattamento tributario. Se prima il proprietario poteva optare per la cedolare secca o per la tassazione ordinaria sui redditi fondiari, ora viene assimilato a un operatore economico a tutti gli effetti.
Ciò comporta adempimenti amministrativi più complessi, nuovi obblighi dichiarativi e un diverso calcolo del reddito imponibile, con un incremento dei costi gestionali e delle responsabilità.
La ratio della norma è intercettare le attività che, pur essendo organizzate e continuative, erano formalmente considerate occasionali. L’intento è far emergere fiscalmente le realtà assimilabili a vere imprese ricettive, aumentare il gettito e uniformare le regole in un mercato cresciuto rapidamente negli ultimi anni grazie alla diffusione degli affitti brevi.
Il nodo delle incompatibilità per i dipendenti pubblici
Il punto critico riguarda però le incompatibilità previste per molte categorie di lavoratori. L’automatismo che trasforma la locazione di tre immobili in attività d’impresa rende incompatibile questa attività con diversi rapporti di lavoro e ordinamenti professionali che vietano l’esercizio di attività commerciali. Un’attività prima considerata accessoria rischia così di diventare giuridicamente incompatibile con lo status del soggetto che la esercita.
La categoria numericamente più coinvolta è quella dei dipendenti pubblici a tempo pieno, impiegati in sanità, università, enti territoriali e amministrazioni centrali. Per loro vale il principio di esclusività del rapporto di lavoro: sono ammesse solo attività occasionali o incarichi autorizzati, purché non configurino esercizio d’impresa.
Con la nuova soglia dei tre immobili, la locazione breve con partita Iva rientra invece pienamente nella definizione di attività commerciale, facendo scattare l’incompatibilità.
Non si tratta soltanto di un cambio di regime fiscale. L’inquadramento imprenditoriale può avere effetti diretti sul rapporto di lavoro. Il dipendente che eserciti un’attività vietata rischia procedimenti disciplinari fino alla risoluzione del contratto.
Inoltre, chi accede alla pubblica amministrazione e già svolge attività di affitto breve su più immobili è tenuto a dichiararla e a cessarla per poter assumere l’incarico.
Le professioni ordinistiche
Una situazione analoga riguarda molte professioni regolamentate, i cui ordinamenti prevedono l’incompatibilità tra esercizio della professione e attività d’impresa, anche se non prevalente. La gestione organizzata di più immobili destinati agli affitti brevi non è più considerata mera amministrazione del patrimonio personale, ma attività economica strutturata, potenzialmente in contrasto con i principi di autonomia e indipendenza professionale.
La norma, pensata per colpire i grandi operatori del mercato turistico, finisce per coinvolgere anche piccoli proprietari, famiglie e lavoratori che avevano investito nel mattone per integrare il reddito. L’abbassamento della soglia estende infatti la qualifica imprenditoriale a soggetti che non presentano caratteristiche tipiche dell’impresa, ma che vengono tali per presunzione di legge.
Le scelte obbligate
Chi si trova in questa situazione deve valutare soluzioni alternative per evitare l’incompatibilità: ridurre il numero di immobili destinati agli affitti brevi, convertire gli immobili a locazioni di lungo periodo o cessare l’attività organizzata.
In assenza di adeguamenti, la scelta diventa radicale: mantenere il lavoro principale oppure proseguire la gestione immobiliare in forma imprenditoriale.
Possibili contenziosi
L’impatto della disciplina sta già sollevando dubbi interpretativi e critiche sul piano giuridico, soprattutto per la compressione della libertà di gestione del proprio patrimonio da parte di soggetti vincolati da norme di incompatibilità. Non si esclude l’apertura di contenziosi o verifiche di legittimità, per valutare l’equilibrio tra esigenze fiscali, tutela del lavoro e diritti dei proprietari.
