La Manovra 2026 interviene con decisione sul fronte delle locazioni brevi, irrigidendo il quadro fiscale per affitti turistici, regimi forfetari e strumenti di definizione agevolata. Nonostante il giro di vite, restano tuttavia spazi di pianificazione lecita per chi agisce con anticipo, lavorando su struttura giuridica, tempistiche e scelte di regime. In questo contesto il confine tra legittima ottimizzazione fiscale ed elusione aggressiva si fa più sottile e impone decisioni coerenti, documentate e soprattutto “difendibili” in caso di controlli.
Affitti brevi, la soglia che fa scattare l’impresa
La novità più rilevante riguarda la qualificazione dell’attività. Dal 1° gennaio 2026, la gestione di almeno tre immobili destinati alle locazioni brevi determina una presunzione legale di attività imprenditoriale. Ne conseguono l’obbligo di apertura della partita IVA, l’uscita dal perimetro della cedolare secca e il passaggio al regime d’impresa.
La soglia dei tre immobili si applica per singolo contribuente e prescinde da variabili spesso ritenute decisive in passato: non conta il Comune in cui si trovano gli immobili, la piattaforma utilizzata né la durata dei soggiorni. Superato il limite, il fisco considera l’attività strutturalmente organizzata.
Pianificazione lecita: le strade percorribili
All’interno delle nuove regole, alcune strategie restano percorribili, purché sorrette da una reale sostanza economica. Una prima opzione è la redistribuzione del patrimonio tra più soggetti, ad esempio tramite donazioni o cessioni infra-familiari, così da mantenere ciascun proprietario sotto la soglia critica dei tre immobili. Si tratta però di operazioni che richiedono coerenza e tracciabilità: il trasferimento deve essere reale, non solo formale.
In alternativa, quando la dimensione degli investimenti lo giustifica, può risultare più efficiente accettare consapevolmente il passaggio al regime d’impresa. In questo caso, la possibilità di dedurre i costi effettivi e di gestire l’attività in modo professionale può compensare l’aggravio fiscale e contributivo.
Come restare “privati” ed evitare l’obbligo IVA
Per chi intende rimanere nell’ambito della gestione privata con uno o due immobili, la leva principale resta il rispetto rigoroso della soglia. Ciò può implicare la revisione della destinazione del terzo immobile, orientandosi verso la locazione tradizionale o l’uso personale. Particolare attenzione va posta alla coerenza tra annunci online, contratti stipulati e registrazioni fiscali: i contratti di fatto brevi “travestiti” da 4+4 rappresentano un rischio concreto di riqualificazione.
Portafogli più ampi: quando conviene la società
Chi gestisce un numero superiore di immobili deve invece confrontarsi con l’uscita definitiva dalla cedolare secca e con l’ingresso nel regime d’impresa, comprensivo di IVA, contributi e tassazione ordinaria. In questi casi, la costituzione di una società veicolo può consentire una gestione più efficiente: concentrazione dell’attività, deduzione dei costi, pianificazione successoria e maggiore protezione patrimoniale.
Il punto critico resta l’effettività della struttura. Una società priva di organizzazione reale, creata solo per schermare i redditi, espone al rischio di contestazioni per interposizione fittizia.
Eredità e acquisti: attenzione alla soglia involontaria
Un ulteriore profilo di rischio riguarda il superamento della soglia per effetto di successioni o acquisizioni pianificate nel 2026. Anche in questi casi è possibile intervenire con cessioni o donazioni mirate a familiari, a condizione che vi sia un autentico trasferimento di proprietà e di gestione. Restano però da considerare le imposte indirette, la prova dell’autonomia gestionale dei nuovi intestatari e la corretta tracciabilità dei flussi economici.
In sintesi, la Manovra 2026 riduce gli spazi di manovra ma non li azzera. La chiave resta una pianificazione tempestiva e coerente, capace di reggere non solo sul piano fiscale, ma anche su quello sostanziale.
