Quando si acquista un immobile, sia come soggetto privato sia come società, bisogna innanzitutto considerare la finalità dell’acquisto, cioè se lo si intende utilizzare, per andare a viverci o per usarlo come sede della società, o se lo si vuole locare a terzi.
Sulla base della finalità dell’acquisto, si potranno prospettare diversi regimi fiscali applicabili al caso di specie. Una volta definita la strategia da seguire, sono essenzialmente 4 i punti da analizzare:
- Imposte indirette previste in fase di acquisto;
- la tassazione del reddito ritraibile dall’investimento immobiliare e il regime di deducibilità dei costi relativi all’immobile;
- Le agevolazioni fiscali sulla ristrutturazione dell’immobile;
- Plusvalenze/minusvalenze in caso di successiva rivendita.
Acquisto di un immobile come società
Se l’immobile che si intende acquistare sarà destinato a un utilizzo per scopi aziendali, per esempio come sede legale o punto vendita di un’attività commerciale, potrebbe essere maggiormente conveniente procedere all’acquisto come società.
In tal caso, va considerato che vi è la possibilità di procedere al recupero dell’investimento grazie alla deducibilità dei costi, ma d’altra parte vi è una maggiore tassazione in fase di acquisto.
Le principali valutazioni fiscali da fare sono:
- l’impossibilità di corrispondere le imposte sulla base del valore catastale, in quanto esse vanno calcolate sul prezzo di compravendita indicato nell’atto;
- la deducibilità di gran parte del costo di acquisto dell’immobile e di tutti i costi connessi, quali spese condominiali e spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, sotto forma di ammortamento annuale;
- il recupero in 10 anni degli interventi di riqualificazione energetica operati sull’immobile;
- l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita in fase di cessione o di fuoriuscita del bene dal regime d’impresa.
Acquisto di un immobile come privato
In caso di acquisto di immobili come privato, la persona fisica può beneficiare, se ne possiede i requisiti, cioè se non è proprietario di altri immobili, delle agevolazioni sulla prima casa: ovviamente, tale possibilità è esclusa per le società, che acquisteranno sempre secondo l’aliquota prevista per le seconde case.
Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa sono:
- per chi acquista la casa direttamente dall’impresa costruttrice, riduzione dell’Iva dal 10% al 4% e imposta di registro, catastale e ipotecaria fisse nella misura di 200 euro ciascuna;
- nel caso di acquisto da privato, riduzione dell’imposta di registro al 2%, imposta catastale e ipotecaria fisse nella misura di 50 euro ciascuna;
- detrazione degli interessi passivi sul mutuo;
- detrazione Irpef del 19% e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
- per chi vende e riacquista la prima casa entro 12 mesi, possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.
Conclusioni
Come si può facilmente immaginare, è difficile trarre delle conclusioni di convenienza univocamente applicabili a tutte le situazioni ma, in linea generale e salvo alcune situazioni particolari, si può dire che l’acquisto di immobili di natura abitativa tramite società/ditta individuale risulta piuttosto penalizzato dall’attuale sistema tributario.
