È stata approvata dal Consiglio comunale di Verona la Variante 70 e così la città si conferma, dopo Firenze, Roma, Rimini e Napoli, l’ultima in ordine di tempo a introdurre il provvedimento che disciplina le destinazioni d’uso degli immobili destinati a locazioni turistiche e che segue le direttive arrivate a settembre con l’Affordable Housing act.
In assenza di una legge nazionale, sono quindi le città stesse a introdurre limitazioni di un mercato che fino a qualche anno fa sembrava marginale ma che ha avuto un boom a seguito dello sviluppo di applicazioni come Airbnb e Booking.
A Palazzo Barbieri la delibera è passata con 20 voti favorevoli e 5 contrari, segnando un punto di svolta dopo il percorso avviato nell’estate 2025. Ma al di là del dibattito politico, cosa comporta concretamente questa misura per il mercato immobiliare e per chi possiede o intende acquistare una casa a rendita a Verona? Qual è l’impatto sul centro storico di questa legge? Quali sono le conseguenze sul mercato immobiliare e quali quelle sul settore turistico? Come possiamo imparare a gestire i flussi turistici senza limitare il mercato? Scopriamolo insieme.
I numeri dietro la delibera: perché Palazzo Barbieri è intervenuto
La vicesindaca e assessora all’urbanistica Barbara Bissoli ha sintetizzato la dinamica con un dato inequivocabile: a Verona le locazioni turistiche sono passate da appena 10 nel 2012 a 3.404 nel 2024, di cui oltre 2.000 concentrate all’interno della città antica.
Un’esplosione vertiginosa che riflette l’incredibile attrattività turistica, fieristica e culturale di Verona (dall’Opera in Arena a Veronafiere), ma che al contempo ha sollevato l’allarme sul progressivo spopolamento residenziale e sulla tutela del tessuto sociale nel centro storico, riconosciuto patrimonio mondiale dell’UNESCO.
Da qui la scelta urbanistica: ricondurre B&B e locazioni turistiche alla destinazione d’uso turistico-ricettiva (UT4) su tutto il territorio comunale, differenziando la funzione ricettiva da quella prettamente residenziale per arrestare le trasformazioni spontanee e incontrollate.
Le regole chiave: non retroattività e salvaguardia dell’esistente
L’aspetto fondamentale per i proprietari riguarda i criteri di applicazione:
- Nessun effetto retroattivo: chi possiede già un’attività di locazione turistica o B&B regolarmente registrata e attiva mantiene l’attuale destinazione d’uso. La delibera non colpisce l’esistente, ma pone un filtro stringente sulle future attivazioni.
- Stop a nuove conversioni selvagge nel centro storico, ovvero per aprire una nuova struttura ricettiva o locazione breve non basterà più una semplice notifica o registrazione amministrativa, ma occorrerà la conformità urbanistica alla categoria ricettiva UT4, soggetta ai vincoli e alle quote del Piano degli Interventi.
- Tutela degli alloggi per studenti: la Variante esclude espressamente la destinazione turistico-ricettiva per le residenze universitarie, blindando la disponibilità di alloggi dedicati al mondo accademico.
L’impatto sul mercato: il turismo calerà?
La risposta breve è no. La domanda turistica verso Verona non dipende dal numero di annunci online, ma dal valore intrinseco della città: gli eventi areniani, le fiere internazionali, la vicinanza strategica al Lago di Garda e a Venezia.
La Variante 70 inciderà piuttosto sulla qualità e sulla struttura dell’offerta. Con un blocco di fatto alle nuove conversioni residenziali in turistiche nel nucleo gotico, gli immobili già autorizzati acquisiranno un valore di mercato premium. Meno offerta selvaggia significa maggiore stabilità tariffaria, protezione delle marginalità per le strutture esistenti e riduzione della guerra dei prezzi al ribasso.
Inoltre, la manovra consente di spostare l’interesse sugli anelli semicentrali come Borgo Trento, Borgo Venezia, Veronetta e la Stazione di Porta Nuova o l’asse verso il polo fieristico che diventeranno i naturali catalizzatori per i nuovi investimenti, sia in ottica turistica che in formule ibride o transitorie. Finisce così un’era in cui imperversava chi pensava di acquistare un bilocale qualsiasi in centro storico per metterlo a reddito senza pianificazione urbanistica. Oggi non può più farlo. L’obiettivo è quello di proteggere la residenzialità, frenare lo spopolamento e preservare l’identità UNESCO di Verona.
Come gestire i flussi turistici senza limitare il mercato
Governare la complessità significa gestire meglio, infatti, puntare sulla destagionalizzazione e sulla dispersione territoriale e creare itinerari che portino i visitatori anche verso la Valpolicella, i Monti Lessini, la pianura dei Castelli, le altre province venete e allentare la pressione sulla città antica, valorizzando l’intera regione, con un turismo di tipo lento, arrivando anche a suggerire itinerari alternativi, eventi, luoghi e idee per vivere davvero la regione.
Inoltre, bisogna ricordare che tutelare il mercato significa colpire chi opera nell’ombra senza CIN, senza standard igienico-sanitari e senza versare l’imposta di soggiorno, senza penalizzare i proprietari in regola che pagano le tasse e valorizzano gli immobili. Un altro discorso è quello di creare incentivi reali per alloggi per residenti e studenti, con contratti a canone concordato, fondi di garanzia e snellimento delle pratiche burocratiche per avviare le ristrutturazioni.
L’epoca del turismo fai-da-te gestito in modo improvvisato è al tramonto. Affidarsi a modelli di Property Management evoluti garantisce regole certe, rispetto della convivenza nei condomini, selezione degli ospiti e integrazione con il tessuto urbano.
La prospettiva di Arsenale 1104: pianificazione e qualità della gestione
Per chi opera professionalmente nel real estate e nella gestione di immobili a rendita, provvedimenti come la Variante 70 non rappresentano una minaccia, ma una naturale evoluzione verso la maturità del mercato. Il modello di locazione fai-da-te perde terreno a favore di una gestione consapevole, la qualità del servizio si alza e la competizione non si vince solo con il prezzo, ma con la qualità della proposta.
La mossa del Comune di Verona segue una linea ormai chiara nelle grandi città d’arte europee: preservare l’equilibrio tra residenti e visitatori. Per i proprietari, questo scenario impone un cambio di paradigma: la rendita non si improvvisa più con un annuncio, ma si protegge attraverso conformità legale, visione patrimoniale e gestione operativa d’eccellenza.
Possiedi già un immobile a Verona o stai valutando un investimento a rendita sul territorio scaligero? Affidati al team di Arsenale 1104 per un’analisi preliminare urbanistica e di redditività del tuo immobile.
